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Loi Scellier
Loi Scellier : article 18 Quater du CGI
Le dispositif Scellier, institué par le député François Scellier début 2009 est une loi de réduction d’impôts (c'est-à-dire qui agit directement sur l’impôt brut à payer). Il permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf entre le 1er Janvier 2009 et le 31 Décembre 2012.
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Le taux de réduction d'impôt de la loi Scellier
Le taux de la réduction d’impôt du dispositif « Scellier » est fonction de 2 critères :
- l’année d’acquisition du logement (acte notarié)
- le niveau de performance énergétique du bâtiment
Le « Scellier intermédiaire » permet de bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires, à condition de se soumettre dès la période d’engagement initiale de location, à des contraintes supplémentaires:
- plafonnement des ressources du locataire
- plafonnement de loyer plus important
- location interdite à un ascendant ou un descendant
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Le contribuable bénéficie alors d’un abattement de 30% du montant des loyers et d’une réduction d’impôt supplémentaire au terme des 9 ans, par période de 3 ans renouvelable une fois, sous réserve de prolonger son engagement de location.
Calcul de la réduction d'impôt de la loi Scellier
La réduction d’impôt se calcule sur le prix de revient de l’appartement et ne s’applique qu’à un seul logement par an. On entend par prix de revient : le prix d’acquisition du logement majoré des honoraires de notaire, des commissions versées aux intermédiaires, des droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière ; sont donc exclus de la base de calcul les frais de garantie bancaire (frais d’hypothèque ou de cautionnement et frais de dossier bancaire).
Ce prix de revient est retenu dans la limite de 300 000 €.
La réduction d’impôt est répartie sur neuf ans à raison d’un neuvième par an. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure). Elle est imputée pour la 1ère fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de la même année (peu importe le mois de livraison il n’y a pas de prorata).
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Report de la réduction d'impôt sur 6 ans
Si la réduction d'impôt imputable excède l'impôt dû au titre d'une année, l'excédent est imputable de l'impôt sur le revenu des six années suivantes. Ce report au-delà de la période d'engagement de location n'est possible qu'à condition de maintenir le logement en location (il n’est cependant pas nécessaire de continuer à respecter les plafonds de loyers et/ou « ressources Scellier »).
Imputation des déficits fonciers
Les revenus fonciers d'une opération sous le régime « Scellier » sont imposables selon les règles de droit commun. Par conséquent, les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Attention, l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global n'est définitivement acquise que si l'immeuble est maintenu en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu. Le non-respect de cette condition entraîne la reprise par l'administration fiscale des sommes que le contribuable n'aurait pas dû imputer sur ses revenus des 3 années précédentes.
Cette reprise est sans incidence sur la réduction d’impôt « Scellier » qui elle demeure acquise sans condition de conservation du bien une fois la période d’engagement de location écoulée.
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Les conditions d'application de la loi Scellier relatives au logement
- Un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement.
- Le recentrage géographique.
Ce dispositif est essentiellement applicable aux logements situés dans les zones A, A Bis, B1 et B2 définies par les arrêtés du 29 avril 2009 et du 22 décembre 2010 relatifs au classement des communes (la zone A a été remaniée par un décret n°2010-1601 du 20 décembre 2010 qui créée ainsi la zone A bis.)
Exceptionnellement, les logements situés en zone C peuvent bénéficier du régime, à condition que la commune ait reçu un agrément spécifique délivré par le ministre du logement. Cet agrément est délivré en fonction des besoins en logement de la commune.
- Respect de la règlementation thermique en vigueur.
- Le démembrement de propriété
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le bien ne doit faire l’objet d’aucun démembrement de propriété.
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Les conditions d'application de la loi Scellier relatives à la location
Pour le Scellier classique :
- Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le bien nu à titre de résidence principale pour une durée minimum de 9 ans.
- L’engagement de location devra prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble (ou la date d’acquisition si elle est postérieure).
- Respect du plafond de loyer (fonction de la zone du logement).
- La location ne doit pas être conclue avec un membre du foyer fiscal.
Conditions supplémentaires du Scellier intermédiaire :
- Plafond de loyer plus faible qu’en Scellier classique.
- Respect du plafond de ressources du locataire (fonction de la zone du logement).
- Le contrat de location ne doit être conclu ni avec un membre du foyer fiscal ni avec un ascendant ou un descendant.
- Possibilité de prolonger l’engagement de location, la défiscalisation est alors poursuivie jusqu’à 12 ou 15 ans.
Loi Scellier : les plafonds de loyer
Le loyer mensuel hors charges doit respecter les plafonds de loyer applicables au dispositif Scellier. A la surface pondérée du logement, il conviendra d’appliquer ces plafonds fixés par décret afin de vérifier le respect de cette condition.
Le décret 2010-1601 du 20 décembre 2010 modifie les plafonds de loyers applicables aux investissements Scellier. Il faut désormais faire une distinction entre les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2010 et les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011.
La date de réalisation de l’investissement à retenir pour l’application de ces plafonds est la date d’acquisition du bien, c’est-à-dire, la date de signature de l’acte authentique d’achat pour les logements acquis neufs achevés ou en VEFA.
A noter : pour les logements que le contribuable fait construire, la date de réalisation de l’investissement est la date de dépôt de demande de permis de construire.
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Attention : Les acquisitions de logements en VEFA dont l’acte d’acquisition est signé à compter du 1er janvier 2011, doivent respecter les plafonds 2011, quand bien même le contrat de réservation ait fait l’objet d’un enregistrement auprès d’un notaire ou dans un service des impôts avant le 31 décembre 2010.
Les plafonds de loyers applicables dépendent donc :
- De la situation géographique du bien
- De la date d’acquisition de l’investissement Et/ ou de la date de la signature du bail
Loi Scellier : modalités de révision des plafonds de loyer et de ressources des locataires
Le décret 2010-1601 du 20 décembre 2010 modifie les règles d’indexation des plafonds.
A compter du 1er janvier 2011 :
- Les plafonds de loyer sont désormais révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l’année qui précède l’année de référence.
- Les plafonds de ressources sont révisés au 1er janvier de chaque année en tenant compte de la variation annuelle de l’IRL constatée au troisième trimestre de l’année qui précède l’année de référence.
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