OPCI : le meilleur placement immobilier en assurance-vie ?

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L’article « OPCI : le meilleur placement immobilier en assurance-vie ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Guilhem Garcia - Vu 393 fois

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Vous l’avez sûrement déjà remarqué mais l’assurance vie permet l’accès à de nombreux supports d’investissement. Vous pouvez grâce à un contrat d’assurance vie être investi aussi bien dans des supports financiers qu’immobiliers. L’assurance vie est en effet une grande boîte à outils de la gestion de patrimoine.

Elle est également bien souvent utilisée pour ses avantages successoraux. Mais il ne faut pas oublier que c’est également une très bonne solution d’épargne. Elle est en effet la solution préférée des français depuis maintenant plusieurs années.

Sommaire

1) Le cadre de l’assurance vie

L’assurance vie est une enveloppe fiscale redoutablement efficace. Elle permet d’éviter toute imposition des gains du moment que les sommes reste à l’intérieur du contrat. Avec le PEA et le PERP, c’est aujourd’hui l’un des rares supports qui vous permettent de profiter de ce type d’aménagement. A noter : la fiscalité qui s’applique à l’assurance vie va évoluer et devrait être la suivante :

Avant le 31/12/2017 Après le 01/01/2018
< 150 000€ Entre 0 et 4 ans : 35% PFL et 17,2% PS

Entre 4 et 8 ans : 15% PFL et 17,2% PS

Après 8 ans : 7,5% PFL et 17,2% PS
+ abattement de 4 600€/9 200€
Entre 0 et 4 ans : 35% PFL et 17,2% PS

Entre 4 et 8 ans : 15% PFL et 17,2% PS

Après 8 ans : 7,5% PFL et 17,2% PS
+ abattement de 4 600€/9 200€
> 150 000€ Entre 0 et 4 ans : 35% PFL et 17,2% PS

Entre 4 et 8 ans : 15% PFL et 17,2% PS

Après 8 ans : 7,5% PFL et 17,2% PS
+ abattement de 4 600€/9 200€
Entre 0 et 8 ans : 30%

Après 8 ans : 30%
+ abattement de 4 600€/9 200€

Il faut cependant noter qu’il existe deux grands types de contrats : les contrats de capitalisation et les contrats d’assurance vie. Ils sont très proches sur leur mode de fonctionnement. Les contrats de capitalisation ont pour particularité de ne pas voir leurs gains entrer dans l’assiette taxable ISF et ne bénéficient pas de l’exonération en cas de décès des droits de succession. Par contre, les bénéficiaires du contrat bénéficient de l’antériorité fiscale du contrat en cas de décès. Pour ce qui est des contrats d’assurance vie classiques la règle en cas de décès est plutôt simple.

  • Pour tous les versements effectués avant vos 70 ans, chaque bénéficiaire profite d’une exonération de droit de succession jusqu’à 152 500€.

  • Pour tous les versements effectués après vos 70 ans, l’exonération ne concerne que 30 500€ de versement tout bénéficiaires confondus.

En investissant dans une assurance vie, vous allez pouvoir accéder à un nombre considérable de fonds aussi bien financiers qu’immobiliers.

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2) Les supports financiers

Le fonds Euro


Les Fonds Euro classiques
Basés sur des fonds obligataires, ils voient leur rémunération baisser depuis plusieurs années. Ainsi les Fonds Euro bancaires ne peuvent offrir aujourd’hui que des rendements compris entre 1,2% et 1,60%. Cette spécificité française est vouée à disparaître d’ici quelques années à la vue de la faible rémunération qu’elle propose.

Les Fonds Euro avec sous-jacent immobilier
Ce fut une véritable révolution quand le groupe Primonial a lancé avec l’assureur Suravenir ce type de fonds. En effet, Sécurité Pierre Euro est depuis son lancement l’un des meilleurs Fonds Euro du marché et a encore distribué un rendement annuel de 3,60% sur 2016. Mais la contrepartie de son succès est qu’aujourd’hui, vous ne pouvez bénéficier de ce Fonds Euro nouvelle génération qu’à hauteur de 35% de votre investissement.

Les Fonds Euro Dynamique avec sous-jacent financier
Plusieurs assureurs ont créé des Fonds Euro avec une poche marché financier. Ainsi vous bénéficiez de la performance des marchés financiers tout en conservant la sécurité et la garantie en capital des Fonds Euro. C’est surement l’avenir des Fonds Euro qui se dessine avec ce type de supports.

Les OPCVM classiques

Les assurances-vie multi supports vous donnent également accès aux OPCVM. Mais dans une offre extrêmement riche, vous avez bien souvent du mal à vous y retrouver. Entre les OPCVM actions, obligataires, patrimoniales ou sectorielles, il est difficile de faire son choix. Il faut pour construire une allocation adaptée à vos projets et à votre profil d’investisseur, vous adresser à un conseiller Netinvestissement qui saura vous accompagner dans la création d’une allocation sur mesure.

Les fonds structurés

Ils sont un bon moyen d’investir sur les marchés financiers avec un minimum de risques. Capable de fournir un rendement intéressant même en cas de performance négative des marchés. Il faut, en revanche, bien garder en tête que l’intégralité de vos liquidités ne doit pas être investie dans un fond structuré. Il s’agit d’un outil qui vous permet de diversifier votre épargne.

3) Les fonds immobiliers

Là aussi le choix est large selon les contrats d’assurance-vie.

Les SCPI

C’est le support immobilier le plus connu présent à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie. Les SCPI vous permettent de devenir propriétaire d’une partie d’un parc immobilier géré par un spécialiste et en contrepartie de percevoir des loyers. Ce type de support vous permet de bénéficier de la sécurité et du rendement de l’immobilier sans en avoir les contraintes de gestion et surtout sans vous exposer au risque inhérent à l’investissement immobilier (risque d’impayé, vacances locatives...). Les différences d’un achat en SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie avec un achat en direct, reposent sur le montant des frais de souscription et le montant des loyers qui sont versés.

En effet, dans l’assurance vie vous devez honorer les frais de souscriptions dès l’entrée sur le support et l’assureur retiendra une partie des loyers pour frais de gestion. En contrepartie, c’est l’assureur qui assure la liquidité de la SCPI. Il faut également attirer votre attention sur certains contrats d’assurance-vie qui peuvent facturer des frais de rachat des poches SCPI assez importants.

Les OPCI

Un OPCI ressemble fortement à une SCPI sans en être une. Créé en 2008, il est également composé d’immobilier pour environ 60% de son capital mais est complété par 30% de valeurs mobilières et 10 % de liquidités qui lui permettent d’être bien plus flexible qu’une SCPI. L’offre s’élargie petit à petit avec aujourd’hui plus de 10 OPCI ouverts au grand public mais qui n’ont pas toutes le même succès. C’est pourtant une bonne manière de combler la baisse de rémunération des Fonds Euro.

Il faut cependant vérifier les frais à la souscription et d’éventuels frais de sortie mais qui sont bien moins élevés que ceux d’une SCPI.

Les SCI

La plus connue d’entre elle, est la SCI CAPIMMO du groupe Primonial. Ce support ressemble fortement à un OPCI. La grande différence se fait dans la composition du fonds qui est constitué en grande majorité d’immobilier diversifié.

Ainsi, on retrouve dans les SCI de SCPI, des OPCI, des SAS, des foncières cotées ou tout simplement de l’immobilier en direct. Ce type de support profite d’une grande diversification des sous-jacents et des modes de gérance des supports immobiliers. Là aussi il peut y avoir des frais de souscription spécifiques en fonction du support choisi et de l’assureur.

4) Le comparatif des supports immobiliers

Nous venons de la voir il existe principalement trois types de supports pour les placements immobiliers au sein d’une assurance-vie. Ils ont tous des avantages et des inconvénients. Les rendements étant proches les uns des autres, ce n’est pas cet élément qui permet de différencier ses différents supports. C’est plutôt vos objectifs et la manière dont vous souhaitez investir qui va déterminer le ou les supports les plus adaptés. En revanche, ils sont tous bien adaptés aux personnes qui cherchent à sortir des marchés financiers et qui veulent quand même obtenir un rendement intéressant.

Disponibilité : OPCI et SCI à privilégier

Pour ceux qui auront besoin de disponibilité et qui ont des incertitudes sur la durée de leur placement, les SCI et les OPCI sont la solution. Les frais prélevés à la souscription étant moindre, que pour les SCPI, elles vous laissent une plus grande flexibilité.

Contrat de capitalisation et contrat à participation différée : SCPI à privilégier

Les SCPI sont la solution optimum. Etant considérée comme des supports de distribution, elles vous permettent d’être exonéré sur les gains que vous réalisez notamment au niveau de l’ISF.

Investissement régulier sur le support : OPCI et SCI

La plupart des contrats d’assurance-vie ne permettent pas d’investir de manière mensuelle ou trimestrielle sur les supports de types SCPI. Ainsi, il vous faudra investir dans des OPCI ou des SCI qui vous laissent la possibilité de réaliser des investissements progressifs.

Conclusion

Comme nous venons de le voir, les OPCI sont une bonne alternative pour bénéficier des rendements et de la sécurité de l’immobilier. Mais ce n’est pas forcément le meilleur support immobilier en assurance-vie.

Le meilleur support sera celui qui correspond le mieux à vos objectifs et à votre profil investisseur. Lors de son audit, un conseiller Netinvestissement définit avec vous le projet d’investissement qui vous convient et vous propose par la suite une allocation financière adaptée et personnalisée.

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À propos de l'auteur

Guilhem Garcia , Conseiller en gestion de patrimoine

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 le groupe WAST AND VAN en tant que consultant en gestion de patrimoine sénior.

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