Assurance-vie : les fonds euro investis en immobilier

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Par Stéphane van Huffel - le 26/12/2012

Jusque là peu connus du grand public, les fonds euro investis majoritairement en immobilier font de plus en plus parler d’eux. Le phénomène est d’autant grandissant que les rendements des fonds en euro classiques n’ont cessé de baisser et que nous savons déjà que les performances pour 2012 qui seront tout prochainement annoncés seront peu satisfaisantes. Pour tenter d’y voir plus clair, nous avons tenté de répondre à trois questions.

SCPI de rendement

Quel est le principe des fonds euro investis en immobilier ?

Même si de plus en plus d’assureur vont nécessairement se lancer sur ce "créneau", le marché est aujourd’hui principalement couvert par l’opérateur historique "La Française AM" plus récemment rejoint par Primonial Reim avec son fonds euro " Serenipierre".


Le fonctionnement de ce type de fonds repose sur l’investissement dans de l’immobilier de rendement, soit au travers de SCPI de rendement. L’immobilier de rendement est un actif plutôt solide et bien qu’il puisse, comme tout marché, être impacté par des fluctuations conjoncturelles, on le sait relativement peu volatil.


Les fonds offrent donc la même liquidité qu’un fonds euro classique ainsi que la garantie du capital, là encore comme un fonds euro classique.

Quel est le risque de ce type de fonds ?

En garantissant une totale liquidité et une garantie du capital, l’assureur qui émet et gère ce type de fonds, doit donc s’assurer une parfaite liquidité, notamment en cas de demande de retrait des investisseurs. Or, l’on sait bien que l’immobilier est un actif plutôt inertique et qui à ce titre, prend un certain temps à être liquidé (plusieurs mois).


Or, et pour se prémunir au maximum contre cette hypothèse, nous pensons que la stratégie des assureurs est la suivante : l’immobilier de rendement leur sert un rendement entre 7 et 9% nets selon les zones. Ils vont reverser entre 3,80 et 4,10% nets aux investisseurs. Ces derniers seront satisfaits car ces fonds sont en moyenne plus rentables d’au moins 1% par rapport aux fonds classiques.

L’assureur lui dégagera donc une marge brute de l’ordre de 4% (3% avec l’ensemble des frais de frottement). C’est cette marge qui sert de couverture et de réserve de liquidité à l’assureur pour pouvoir le cas échéant, honorer ses engagements.


Quel est donc le risque ? Comme tout marché, l’immobilier est tributaire d’une demande et de prix de marchés. Dites-vous bien que votre fonds euro n’est plus garanti que cela si le système bancaire et financier mondial venait à se détériorer fortement.


Le risque fondamental serait donc à la fois un effondrement des prix de l’immobilier de rendement, corrélé à une chute brutale de la demande qui rendrait peu liquide et peu valorisable les actifs qui composent ces fonds. Cela étant, pour nous, cette hypothèse est tout simplement fort peu probable.

Assurance-vie : fonds euro investis en immobilier

Est-ce judicieux ?

Oui, plus que jamais oui. L’idée bien évidemment comme toujours n’est pas de tout miser sur ce type de produit, mais de réorienter entre 60% et 80% de ses actifs investis en fonds euro sur un fonds euro immobilier nous semble judicieux. L’objectif étant d’aller chercher une performance au moins supérieure de 1% nette à ce que votre fonds euro traditionnel vous sert.

Conclusion

Seuls les professionnels et/ou les spécialistes du secteur sont à même de vous donner accès à ce type de fonds. Les banques ne s’y sont pas (encore) mises, mais nous ne doutons pas qu’avec les importants transferts de flux financiers qu’elles constatent, souvent à leur détriment, elles s’adaptent tant bien que mal pour tenter de prendre le virage qui s’est déjà opéré.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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