Les SCPI conservent un rendement intéressant

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Par Stéphane van Huffel - le 05/03/2013
SCPI de rendement

« Pierre Papier » ? Est-ce réellement intéressant ?

Face à un environnement économique de plus en plus tendu, les épargnants recherchent légitiment un placement afin de sécuriser leurs capitaux ou en essayant d’obtenir un rendement intéressant.


Bien souvent ces derniers s’orientent de prime abord vers les placements règlementés comme les livrets A, les LDD ou PEL, mais il faut avouer que leurs rendements sont aujourd’hui décevants, par exemple 1,75% pour le « livret A », à peine plus que le taux d’inflation officiel, et sans parler de leur plafonnement.


En creusant encore un peu plus, ils finissent par se munir de contrats d’assurances vies en fonds euros, qui offrent souvent un rendement plus intéressant tout en s’assurant d’un minimum de sécurité, néanmoins la barre des 4,5% est difficilement franchissable.


Comment passer le cap des + 4,5 % de rendement ?

Rendement intéressant et sécurité : les SCPI

Lorsque nous regardons dans notre rétroviseur, l’année 2012 est sans aucun doute l’année des SCPI « Société Civile de Placement dans l’Immobilier » ou dite « Pierre papier », en effet les SCPI de rendement ont offert en moyenne un rendement dépassant les + 4,5%, et pour être plus précis elles nous ont offert un formidable 5,27% Net (source Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière).

Des rendements de SCPI qui baissent et peuvent encore baisser

Néanmoins, l’épargnant qui ne s’intéresse qu’au taux de rendement d’une SCPI pour en choisir une, en occultant d’autres paramètres, commet une erreur de jugement.


Car il y a SCPI et SCPI, toutes les SCPI ne se valent pas. Et la SCPI qui offre à ce jour le meilleur rendement n’est pas forcément la meilleure.


Les SCPI contiennent des ingrédients, il peut s’agir d’immeubles de bureaux, de commerce, d’habitation, en région parisienne, en région, en dehors de nos frontières, de résidence liée à l’éducation, d’établissement pour senior ou autre, de façon exclusive ou tout cela à la fois.


Les SCPI peuvent dater de quelques années, voir exister depuis plus de 40 ans.


Ce qui signifie que les SCPI doivent à la fois entretenir leurs parcs immobiliers et avoir un taux d’occupation élevé par des locataires sérieux pour offrir un rendement intéressant.


En 2005 et en 2012 à l’ère de la prise de conscience de la nécessité de protéger l’environnement et de réduire les consommations d’énergies, les SCPI se sont heurtés à un obstacle important : « La règlementation thermique : Norme RT 2005 et RT 2012 (Bâtiment Basse consommation, Haute Qualité Environnementale).


Evidemment les SCPI les plus anciennes ont dû organiser des opérations de mises en norme afin d’attirer et/ou de maintenir leur location. Par nécessité, ces travaux doivent se faire sans la présence des locataires, conséquences : Le rendement baisse car le taux d’occupation baisse !


Les SCPI les plus jeunes n’ont pas eu à gérer cette problématique, car elles ont pu acquérir immédiatement un parc immobilier répondant à ces nouvelles normes BBC, HQE.


Pour autant, est-ce que toutes les vieilles SCPI sont à jeter à la poubelle en faveur des nouvelles ? Résolument NON !

Notre analyse

Nous pouvons observer sur le marché de vieilles SCPI qui ont engagé des travaux, ou qui sont toujours en cours de travaux de mise aux normes et qu’avons-nous constatés ?

  • Le taux d’occupation est allé friser pour certaines d’entre elles 83% au lieu des 95 à 98 % pour les nouvelles SCPI.
  • Malgré un taux d’occupation bas, la plupart d’entre elles ont quand même offert un rendement supérieur à 5% !! Alors que les nouvelles SCPI offrent généralement un rendement moyen de 5,30% avec un taux d’occupation optimal.


Comment pouvons-nous expliquer cela ? Les vieilles SCPI ont généralement fait leurs preuves, ont de l’expérience dans la gestion, la répartition entre « immeubles occupés » et « vacants pour les travaux » a l’air d’être maitrisé, les travaux se font sur rotation. Ce n’est évidemment pas la seule raison.

Conclusion

En conclusion, le choix d’une SCPI offrant actuellement un rendement juste au-dessus de 5% net avec un taux d’occupation plus bas peut être un choix judicieux, car lorsque le taux d’occupation remontera à 98%, nous pouvons imaginer un très bon rendement, alliant performance et sécurité ! Il ne vous reste plus qu’à repérer ces SCPI !

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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