Les 10 villes où investir en Pinel

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L’article « Les 10 villes où investir en Pinel » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - le 30/11/2015

Plusieurs raisons donnent envie de se lancer dans un investissement locatif, tout en bénéficiant de l’ avantage fiscal offert par le dispositif Pinel. Réduire le montant de ses impôts, se constituer un patrimoine, assurer un revenu complémentaire en vue de la retraite… Mais encore faut-il connaître les villes où il est intéressant d’investir en Pinel ? Présentation des 10 villes où il est opportun d’investir en Pinel selon un classement Vousfinancer / Théséis / Laboratoire de l’Immobilier.

Les 10 villes où investir en Pinel

Les fondamentaux du marché local

Afin d’établir ce classement, 11 critères ont été pris en compte : la population, l’évolution du nombre de ménages, le taux de vacance au sein du parc de logements, le nombre de logements construits pour chaque nouveau ménage (de 1999 à 2012), le revenu moyen des ménages, le taux de pauvreté, le taux de chômage, la proportion de logements sociaux, le nombre d’entreprises implantées sur la commune par actif, le taux de création d’entreprises / d’entreprises existantes, la part de résidences principales occupées par un locataire.

Toutefois, certains ratios comptent plus que d’autres, à savoir, l’évolution de la population, le nombre de nouveaux logements et ménages, permettant de répondre au marché de l’offre et de la demande.

Loyers plafonnés et non plafonnés, pèsent sur le rendement

Prendre en compte le niveau de loyer pratiqué localement et le comparer aux plafonds prévus dans le cadre du dispositif Pinel est primordial. Cela permet d’évaluer les opportunités d’investissement. Pour exemple, lorsque les loyers plafonnés (Dispositif Pinel) sont inférieurs de près de 30% aux loyers du marché, aucun doute la demande sur ces loyers plafonnés sera plus importante. En revanche, dans d’autres villes comme Marseille (+23%) ou Montpellier (+21%), les loyers plafonnés sont au-dessus de ceux pratiqués sur le marché. Cela s’explique par l’attractivité que présente les quartiers dans lesquels ces programmes sont réalisés, les locataires potentiels ne manqueront pas pour autant car la demande est plus forte que l’offre, les foyers ne pouvant prétendre à ces montants se dirigeront alors vers des quartiers où les loyers sont moins élevés.

Nous constatons dans les grandes agglomérations des différences importantes de loyers entre les secteurs, cela s’explique très simplement par l’attractivité économique, le bien-être ou encore la situation géographique de ces secteurs. Il faut également tenir compte du prix du bien initial, attention, les loyers les plus élevés ne sont pas significatifs en terme de rendement.

Ainsi, grâce à des critères économiques importants sur le marché de l’immobilier, arrivent en tête du classement, Bordeaux, ville actuellement en pleine transition. Suivie de Toulouse avec une rentabilité locative moyenne de 5,51%. Sans surprise, nous retrouvons les villes de Lyon, Paris, Montpellier (avec 64,7% de locataires), Nantes, Lille, Marseille et Strasbourg. Au cœur de l’activité économique française, ces grandes villes se situent dans le top 10 grâce à leur attractivité et leur dynamisme. Mais ce classement met également en évidence des villes plus modestes en terme de dimensions comme Boulogne-Billancourt, qui offre de belles opportunités du fait de sa proximité avec la capitale, Parisienne.

Conclusion

Pour conclure, il est évident que la demande locative est toujours plus forte dans les grandes agglomérations, cependant de nombreuses villes de tailles inférieures présentent également de forts potentiels de rendement. Il faut prendre en compte la situation géographique et les opportunités économiques qui en découlent pour évaluer la réalité de la demande locative, sans oublier que le prix au m2 est souvent moins élevé, ce qui favorise un meilleure rentabilité.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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