Cécile Duflot dévoile son plan pour l’immobilier

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Par Karl Toussaint du Wast - le 25/07/2012

EDIT 19/09/2012 : le dispositif Duflot succédera au Scellier dès janvier 2013


Alors que le décret d'encadrement des loyers vient de paraître au journal officiel, la Ministre du Logement, Cécile Duflot, a dévoilé la feuille de route générale qu'elle entend suivre dans sa politique en faveur du logement et de l'égalité des territoires. Après l'encadrement des loyers, on retrouve parmi ses priorités la construction de nouveaux logements mais aussi une certaine refonte de la fiscalité de l'immobilier qui reste plutôt floue et manque encore de détails concrets.

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Le décret d'encadrement des loyers

Le décret d'encadrement des loyers entrera en vigueur dès le 1er août et pour une période d'un an pendant laquelle la Ministre souhaite préparer une loi plus globale sur les rapports locatifs.


Dans notre article Encadrement des loyers : une réforme en 2 temps, nous vous dévoilions la liste complète des villes concernées par cette mesure parmi lesquelles on retrouve notamment Avignon, Bordeaux, Nantes, Nice, mais aussi Paris, Rennes et Toulouse pour ne citer qu'elles. Selon le gouvernement, ces villes font partie des agglomérations les plus chères dans lesquelles vivent 40% des français.


Nous vous avons aussi informé des différentes modalités de la mesure. Pour rappel, cet encadrement des loyers se base notamment sur l'indice de référence des loyers. Un indice établi par l'INSEE qui vient justement de divulguer les chiffres du 2ème trimestre 2012 et qui fait état d'une augmentation de +2,2% sur un an.

La construction de 500000 logements dont 150000 logements sociaux

Outre cette mesure phare d'encadrement des loyers, la Ministre entend aussi tenir les autres promesses annoncées par François Hollande, notamment en matière de construction. L'objectif est de construire 500000 logements par an dont 150000 logements sociaux.


Pour réaliser ce projet ambitieux, Cécile Duflot prévoit un plan en faveur de la production des logements neufs. Un plan qu'il est prévu de financer notamment avec l'augmentation du plafond du livret A mais aussi grâce aux aides à la pierre ainsi qu'à une mobilisation importante du foncier public.


Cette mobilisation du foncier passerait notamment par la cession de l'Etat (avec une décote importante voire la gratuité) de différents terrains aux collectivités locales afin de leur permettre de construire les logements nécessaires.


Ce plan pourrait permettre la construction de 110000 logements d'ici à 2016 grâce à la mise à disposition de plus de 900 sites cessibles qui ont déjà été identifiés.


De plus, la Ministre souhaite durcir la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain (SRU) en faisant augmenter le seuil des logements sociaux imposés dans chaque commune de 20% à 25%. Quant aux pénalités en cas de non-respect de cette disposition, elles seraient quintuplées.

Une modification de la fiscalité de l'immobilier

Le précédent gouvernement avait modifié la législation concernant l'exonération des plus-values sur les résidences non-principales en optant pour une fin de l'exonération complète au bout de 30 ans de détention du bien immobilier.


La Ministre du Logement souhaite revenir sur ce dispositif qui, selon elle, a incité une partie des propriétaires à conserver leur bien immobilier et ainsi aurait asséché le marché.


Enfin, là où les incertitudes sont les plus importantes et où les perspectives restent floues, c'est en matière d'incitation fiscale. La fin du dispositif Scellier a bel et bien été confirmé mais on s'interroge encore sur l'après-Scellier et la possibilité de voir naître une nouvelle loi de substitution qui viendrait apporter une autre forme de soutien à l' investissement locatif.

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Pour Cécile Duflot, le dispositif Scellier est trop coûteux en comparaison à son efficacité à résoudre la pénurie de logements. Ainsi, un nouveau dispositif serait, selon ses propos, plutôt dans l'esprit de la conditionnalité sociale comme l'avait initié Louis Besson en mettant en place une loi à la fin des années 1990.


Selon les hypothèses, la plus probable est celle d'un avantage fiscal qui prendrait la forme d'une déduction d'impôt qui serait fonction de la durée de l'investissement. Loi Duflot ou Repentin, les paris sont ouverts. En tout cas, il est prévu qu'une réflexion soit initiée à l'automne afin d'envisager les modalités de cet éventuel nouveau dispositif pour l'hiver 2013.


Vers plus de logements écologiques et durables

En tant qu'écologiste, Cécile Duflot entend bien faire passer son message au secteur du logement en faisant notamment adopter dès la rentrée un plan de performance thermique de l'habitat.


Ce plan vise à doter, chaque année, 1 million de logements (neufs et anciens) d'une isolation thermique de qualité afin de faire baisser les dépenses d'énergie et de limiter les émissions de gaz à effet de serre.

Conclusion

Le plan de politique de logement du gouvernement se peaufine mais il reste certains doutes, notamment en matière d'incitations à l'investissement privé. Un investissement privé qui est aussi indispensable au dynamisme du marché de l'immobilier. Et, c'est particulièrement dans ce domaine que les professionnels de l'immobilier attendent de connaître les différentes mesures dans l'espoir que le dispositif Scellier ait un « remplaçant » qui permette de venir enrayer la pénurie de logements qui ne cesse de s'aggraver.

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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