Quel avenir pour la défiscalisation immobilière ?

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L’article « Quel avenir pour la défiscalisation immobilière ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Karl Toussaint du Wast - le 25/04/2012

Chute des ventes de logements neufs de 10,5% en 2011 et effondrement des mises en chantier de 12,9% au 1er trimestre 2012 ; les perspectives sont mauvaises pour l’immobilier neuf. En cause notamment, un soutien public défaillant au marché immobilier. Depuis plus de 20 ans, l’Etat a mis en place des dispositifs fiscaux afin de pallier à un manque considérable de logements. Pourtant, politiques d’austérité obligent, les niches fiscales ont été brutalement rabotées, à tel point que les projets de nouvelles réformes, notamment en matière d’incitations fiscales dans l’immobilier posent la question de l’avenir de la défiscalisation immobilière.

immeuble

Changements fiscaux en matière de défiscalisation immobilière

L’austérité sonne le glas pour les incitations à l’ investissement locatif. Fin à laquelle vient s’ajouter la pression fiscale déjà exercée sur les contribuables. De fait, les épargnants diversifient de plus en plus leurs véhicules d’investissement.


Les français ne sont plus incités à investir dans la pierre. Par conséquent, de leur côté, les promoteurs ralentissent le lancement de nouveaux programmes. 50% de l’immobilier neuf étant acquis parce que ces avantages existent, ils savent qu’en y mettant terme, les investisseurs se feront plus rares.

Toutefois, source de sécurité pour les français en matière de placement, la pierre reste une valeur refuge, car considérée comme plus stable que les marchés boursiers. La preuve en est le succès connu par les dispositifs défiscalisants Scellier et Censi-Bouvard venus compensés la fin des lois Robien et Borloo. Mais leurs fins respectives sont désormais proches ; prévue pour Scellier en 2013 et 2015 pour Censi-Bouvard.

L’avenir de la défiscalisation immobilière

Il est opportun de profiter des avantages qui subsistent « avant qu’il ne soit trop tard ».

La loi Scellier


Le taux de réduction d’impôt en vigueur jusqu’à la fin du dispositif est de 13%.


Avec le « Scellier intermédiaire », vous pouvez encore profiter d’avantages fiscaux supplémentaires sous réserve d’un plafonnement des ressources du locataire ainsi qu’un plafonnement de loyer plus important et l’impossibilité de louer à un ascendant ou descendant. Ce dispositif vous fait bénéficier d’un abattement de 30% du montant des loyers et d’une réduction d’impôt supplémentaire.


Enfin, grâce à un investissement dans les logements Bâtiments Basse Consommation (BBC), le taux de la réduction d'impôt reste aussi à 13% en 2012 mais est de 21% pour un engagement sur 15 ans.

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La loi Censi-Bouvard


Concernant le dispositif Censi-Bouvard qui prendra fin en 2015, pensez à en profiter avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ainsi, vous pouvez bénéficiez des avantages de la loi, c’est-à-dire une réduction d’impôt s’élevant à 11% du montant investi (plafonné à 300 000 €), et en vous offrant en plus de la possibilité de récupérer la TVA.


Cela peut notamment être l’occasion de profiter des avantages de l’investissement locatif dans des résidences seniors telles que les EHPAD.

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D’autres dispositifs défiscalisants à étudier

La loi Malraux


La loi Malraux s’applique dans des Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou secteurs sauvegardés. Elle donne droit à une réduction d’impôt dans le cadre de travaux de restauration. Elle vous permet de défiscaliser 22% des travaux de l’année (30% dans un secteur sauvegardé) plafonné à un montant de 100 000 €.

L’investissement dans l’Outre-mer


Un investissement dans l’outre-mer constitue une excellente opportunité pour un investissement rentable avec un rendement estimé à 4 % brut. Les dispositifs de défiscalisation immobilière pour ce type d’investissement sont la loi Girardin et la loi Scellier outre-mer appelée aussi dispositif Jego. La notion de logement BBC ne rentre pas en ligne de compte.

Déficit foncier et ARD : des solutions pérennes


Les dispositifs de défiscalisation tels que le fameux « déficit foncier » (permettant d’imputer sur le revenu brut imposable une somme de charges plafonnée à 10700 € / an) ou encore l’ARD (amortissement réputé différé) propre à la location meublée ont encore de beaux jours devant eux puisquil n’est prévu aucune modification de leurs principes de fonctionnement pour l’instant et il est peu probable qu’il en soit autrement dans les années à venir.

Le démembrement : la révélation


Bien qu’encore peu connu du grand public, l’ investissement immobilier en démembrement de propriété permet également de bénéficier dans une certaine mesure de « défiscalisation », car ce montage permet à l’investisseur de déduire 100% de ses intérêts d’emprunts sur des revenus fonciers existants (ce qui permet de diminuer voire d’annuler le résultat foncier net imposable, vous exonérant ainsi de toute imposition d’IR et de CSG), ou encore de son ISF.

Conclusion

En France, il manquerait 800 000 logements et au vue de l’état des lieux du marché de l’immobilier neuf, la carence de logements en France n’est pas prête de diminuer. L’approche de la fin des dispositifs fiscaux ne doit donc pas vous freiner dans l’optique d’un investissement locatif car la demande est vouée à croître. Alors, si vous souhaitez profiter des dispositifs fiscaux actuels, c’est le moment d’en profiter avant qu’il ne soit trop tard. Si vous envisagez l’investissement locatif mais que votre projet n’est pas abouti, ne vous précipitez pas et renseignez-vous sur les autres dispositifs existants. Et gardez en tête que les dispositifs actuellement en vigueur offrent des avantages encore historiques depuis la mise en place de telles mesures.

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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