Le démembrement : meilleur outil anti ISF

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Par Karl Toussaint du Wast - le 25/09/2013

La France est à l’heure actuelle encore le seul pays à prélever un ISF. La rentrée fiscale est marquée par des annonces et des projets de loi modificatifs tous azimuts. L’ISF a été dès l’accession du nouveau président au pouvoir en 2012 un levier sur lequel le gouvernement a agi par une modification et un rattrapage supplémentaire.

Alors oui la France contrairement à d’autres pays pratique le prélèvement de l’ISF tandis que les autres pays à contrario séduisent les riches patrimoines par des avantages fiscaux accordés. Et ce positionnement de la France vis-à-vis des riches patrimoines pousse les contribuables et leurs conseils à redoubler de montages juridiques et fiscaux pour échapper le plus possible à l’ISF. Les solutions et outils permettant de le réduire sont nombreux, néanmoins un outil en particulier se distingue de par son efficacité, il est question du démembrement. Analysons son efficacité face à l’impôt sur la fortune.

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Le démembrement : définition

La pleine propriété d’un bien est constituée de deux actifs élémentaires : la nue-propriété et l’usufruit. Le démembrement est un mécanisme juridique légal qui consiste à séparer ces deux éléments. La nue-propriété est le droit de disposer du bien et donc au droit d'aliénation de ce patrimoine. L'usufruit est le droit de bénéficier de la jouissance du bien, en l'occupant par exemple ou en percevant des revenus.

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Dans quel cas le mécanisme du démembrement s’opère-t-il ?

Le démembrement de propriété peut être de type viager et donc s’opérer entre deux personnes physiques. A ce moment-là l’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier et rejoins la nue-propriété.

Le démembrement de propriété peut-être temporaire et dans ce cas l’usufruit rejoint la nue-propriété au terme du délai contractuellement prévu.

Dans ce second cas, le démembrement d’usufruit temporaire devient un outil puissant pour réduire efficacement l’ISF. En effet, l’opération va consister à acquérir un bien immobilier ou un immeuble et de donner temporairement par voie contractuelle l’usufruit à un tiers, investisseur ou bailleur institutionnel le plus souvent.

Le contribuable assujetti à l’ISF y trouve plusieurs bénéfices, parmi lesquels :

  • Le contribuable assujetti à l’ISF y trouve plusieurs bénéfices, parmi lesquels :
  • c’est l’usufruitier qui est imposable au titre de l’ISF, sur les revenus qu’il perçoit du bien immobilier,
  • le nu-propriétaire pourra déduire de ses revenus fonciers existants d’éventuelles grosses réparations ou travaux,
  • l’acquisition d’un bien immobilier premium à un prix en dessous de sa valeur, jusqu’à 55% en dessous de sa valeur,
  • l'acquéreur ne paie ni taxes, ni impôts pendant toute la durée du démembrement

L’intérêt de la stratégie d’acquisition en démembrement temporaire

Le contribuable qui met en place une stratégie d'acquisition en démembrement s'offre la possibilité de réduire sa fiscalité ISF, tout en continuant à construire un patrimoine immobilier de grande qualité patrimoniale. Il diffère aussi une partie de ses revenus ce qui lui permet d'alléger sa fiscalité liée au régime des revenus fonciers (loyers perçus).

L'intéret fiscal face à l'ISF est donc réel et efficient, il est un intérêt sur le plan patrimonial. En effet, la contrepartie dans le cadre du démembrement temporaire sont des acteurs majeurs de premier plan, institutionnels ou bailleurs privés, semi-privés ou publics qui offrent les garanties maximales nécessaires au bon déroulement de l'investissement.

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La contrepartie est ici un élément important car il sécurise l'investissement sur toute la durée contractuelle, et c'est un élément crucial sur le plan des obligations bi-partites.

La qualité du bailleur permet de s'assurer du respect des obligations suivantes, et non des moindres :

  • le bien est remis à l'état initial comme prévu dans les clauses du contrat,
  • le bien immobilier est restitué vide de tout locataire.

Au terme de la période démembrement l'investisseur peut alors pratiquer les loyers au prix du marché locatif local.

En somme, le démembrement temporaire ayant en contrepartie contractuelle un bailleur institutionnel réputé solide est un gage de sécurité, de sérénité et de garantie de l'investissement.

Stratégie efficace contre l'ISF oui { le démembrement } outil de constitution de capital retraite sécurisé efficace ?

Nous avons évoqué plus haut l'intérêt de mettre en oeuvre une stratégie de démembrement pour lutter efficacement contre l'ISF qui est réel et une autre question pointe en ce sens : développer une stratégie de démembrement pour la retraite est-ce efficace et efficient ?

La réponse est oui. Les contribuables qui souhaitent agir efficacement sur au moins 3 leviers essentiels, vont pouvoir au travers du mécanisme du démembrement temporaire :

  • investir sur un support immobilier premium à des prix inférieurs à ceux du marché,
  • différer les revenus au moment de la retraite tout en sécurisant son investissement puisque la contrepartie est solide, les bailleurs institutionnels,
  • éviter d'alourdir son imposition actuelle par le différé des revenus. Revenus qui seront en toute logique diminués au déclenchement de la retraite.

Ce mécanisme est donc efficient pour d'autres problématiques, autre que celle de l'ISF. Il l'est incontestablement aussi pour les questions de retraite et du niveau des revenus et surtout du niveau de vie que l'on souhaite maintenir à la retraite!

Conclusion

Incontestablement efficace pour lutter contre l'imposition sur la fortune, le mécanisme légal du démembrement est une arme et un outil sur lequel il est fondamental de réfléchir et surtout d'utiliser. Le contribuable assujetti à l'ISF y trouveras un grand nombre d'avantages, financier, patrimonial, fiscal, sécurisant ... Transposer cet outil du démembrement temporaire à la problématique de la retraite et de l'amélioration de celle-ci est intelligent. Il offre la possibilité au contribuable, tout en évitant l'alourdissement de sa fiscalité, de différer des revenus au moment de la retraite et surtout il investi sur un support immobilier premium à des prix inférieurs. L'intérêt de ce mécanisme ne se limite pas au seul contribuable assujetti à l'ISF qui l'utilise très souvent, mais aussi pour les particuliers, je pense aux commerçants, professions libérales dont le souhait est d'obtenir des revenus complémentaires au moment de la retraite. Le démembrement est un outil à efficacité multiple !

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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