Pinel vs Duflot : quelle loi est la plus rentable ?

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L’article « Pinel vs Duflot : quelle loi est la plus rentable ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - le 26/03/2015

Capital.fr titrait son article du 17 février dernier : « Immobilier locatif : le Pinel plus rentable que le Duflot ». Je vous propose une comparaison de ces deux investissements afin que vous puissiez vous faire votre propre opinion. Tout d’abord un récapitulatif !

match immobilier

Rappel de la loi Duflot

Mis en place sous le gouvernement Ayrault et entrée en vigueur le 1er janvier 2013, le dispositif Duflot a remplacé la Loi Scellier. Il consiste tout simplement en un cadre fiscal avantageux pour l’investisseur dans le but de relancer la construction de biens immobiliers neufs tout en répondant à une demande locative importante.

Pour faire simple, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts de 18% de son investissement (dans la limite de 300000 euros et 5500 € par m²) sur 9 ans. En échange de cet avantage, il s’engage à louer son bien pendant toute la durée de l’avantage fiscal (il existe un plafond de ressources pour le locataire). La réduction d’impôts maximale est donc de 54000 euros sur 9 ans soit 6000 euros par an. Enfin pour l’investissement en SCPI Duflot, la réduction est prise en compte pour 95% du montant de l’investissement.

Rappel de la loi Pinel

La Loi Pinel (en vigueur depuis le 1er septembre 2014) n’est qu’un réajustement et une extension de la Loi Duflot dans le but de la rendre plus souple et plus incitative. En effet, la France a un besoin annuel de 500000 nouveaux logements et la Loi Duflot n’a pas permis d’atteindre cet objectif. Le principe est le même que le dispositif Duflot avec quelques avantages supplémentaires. La réduction d’impôt s’étale sur 6, 9 ou 12 ans et peut aller jusqu’à 21% (de 12 à 21%) contre seulement 18% en Duflot. La réduction peut donc aller jusqu’à 63000 euros soit 7000 euros supplémentaires.

De plus, il est maintenant possible de louer le bien à ses ascendants ou descendants ce qui est très important pour l’investisseur. Concernant les SCPI, la totalité de l’investissement (100%) est prise en compte pour le calcul de la réduction d’impôt. Enfin, le prix de la location au m² a évolué entre les deux dispositifs, ce qui impacte la rentabilité.

Attention : les Lois Pinel et Duflot entre dans le plafond des niches fiscales de 10000 € / an.

Prenons un exemple concret d’investissement locatif (sources Union Financière de France et Immoneuf) :

Dispositif DuflotDispositif Pinel
Prix d'achat (1) 215 400 euros 215 400 euros
Plafond de revenu pour un locataire célibataire 36 831 euros/an 36 831 euros/an
Réduction annuelle d'impôts 4070 euros 4070 euros puis 2035 euros
Loyer annuel perçu (Loyer plafond annuel) 5514 euros 7423 euros
Rendement annuel brut 2,55% 3,44%
Rendement annuel global (2) 4,09% 6,05%

Cette commune de l'ouest parisien a été surclassé en zone A bis. A 16,78 euros le mètre carré, le plafond mensuel de loyer permet d'empocher près de 2000 euros de loyer annuele en plus. En associant les 3% de bonus fiscal supplémentaire, la rentabilité globale bondit à plus de 6%!

(1) Cas d'un studio de 37 mètres carrés, loué en loi Duflot durant 9 ans ou en loi Pinel durant 12 ans, et dans tous les cas revendu après 15 ans. Pour le plafond de loyer, prise en compte du coefficient multiplicateur de surface, valable en Duflot comme en Pinel. (2) Rendement tenant compte de la revente apès 15 ans (au prix d'achat) et avec les hypothèses suivantes : +1% par an pour les loyers, +2% par an pour les charges et taxes, crédit à 2,8% sur 15 ans, assurance à 0,36%, investisseur imposé à la tranche marginale de 30%.

Conclusion

On peut donc dire qu’entre l’évolution du prix au m² et l’impact fiscal, l’investissement en loi Pinel permet d’avoir une rentabilité locative plus importante. En conclusion, le dispositif Pinel est plus attractif que le Duflot et les taux de prêt immobilier ayant fortement baissés, le moment est peut-être venu de se pencher sur ce type d’investissement quel que soit l’objectif : retraite, défiscalisation, création de capital, diversification patrimoniale,… Les dés sont jetés et la balle est dans votre camp. Retrouvez également notre infographie comparative : « Pinel / Duflot : le match ».

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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