Plus aucun doute sur la suppression de la loi Scellier

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Par Karl Toussaint du Wast - le 06/06/2012

Le dispositif Scellier a connu une importante popularité auprès des investisseurs privés qui achètent des logements neufs à vocation locative. Son succès vient notamment du fait que le dispositif Scellier permet aux acquéreurs de bénéficier d’avantages fiscaux en contre-partie du respect des engagements prévus par le législateur. Mais cette loi doit prendre fin au plus tard le 31 décembre 2012. C’est ce qu’a réaffirmé la Ministre du Logement, Cécile Duflot, à l’issue de sa rencontre avec le président de la Fédération Française du Bâtiment, Didier Ridoret.

decroissance

Les effets du dispositif Scellier

C’est en 2008 que le gouvernement a décidé de mettre en place le dispositif Scellier. A l’époque, le marché de l’immobilier s’essouffle et commence à subir les effets de la crise financière déclenchée aux Etats-Unis en 2007. La France doit alors faire face à un effondrement spectaculaire des ventes de logements de l’ordre de 40%.


Cette loi de défiscalisation immobilière a donc été élaborée pour inciter les investisseurs privés à réaliser un investissement locatif dans des logements neufs. Au lancement du dispositif, ils pouvaient alors bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% étalée sur 9 ans et ce, dans le cadre d’une mise en location obligatoire de 9 ans minimum. Le plafond de l’investissement a été fixé à 300000€. Il n’a pas été depuis réévalué.

Le dispositif a porté ses fruits puisque en 2009 et 2010 des ventes records ont été réalisées si bien que près des 2/3 du total des ventes des promoteurs immobiliers concernaient des placements immobiliers en Scellier. Puis, en 2011, un premier coup de rabot a été porté sur la réduction passant de 25 à 22%. Second coupe de rabot en 2012, pour atteindre 13%. Cette réduction n’est même plus que de 6% si l’investissement locatif n’est pas réalisé dans un Bâtiment Basse Consommation (BBC).


Ce coup de rabot porté à la réduction concédée par la loi Scellier a freiné les investissements et le lancement de nouveaux programmes immobiliers a été ralenti par les professionnels de la promotion. Si bien qu’au 1er trimestre 2012, les mises en chantier ont connu un effondrement de 12,9% alors qu’en parallèle les ventes de logements neufs chutaient de 14,5% par rapport à la même période en 2011.


Des chutes vertigineuses sur le marché de l’immobilier qui font craindre une aggravation de la pénurie de logements qui perdure et qui est estimée entre 800000 et 900000 logements.


Début avril, les mises en chantier et permis de construire de logements ont encore reculé portant la baisse sur 3 mois à 1,3% pour les mises en chantier et 3,3% pour les permis de construire (par rapport aux 3 mois précédents).


L’amélioration ne semble donc pas se profiler avec la fin programmée de la loi Scellier, tant dans le secteur classique que dans le secteur intermédiaire. C’est pourquoi, à l’occasion de sa rencontre avec la Ministre, le président de la Fédération Française du Bâtiment, Didier Ridoret, a plaidé pour un nouveau dispositif à mettre en place en 2013, afin d’inciter à l’achat de logements neufs par des investisseurs privés.

Un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière
en 2013 ?

L’objectif de François Hollande est de faire construire 500 000 logements par an. Pour tenir cette promesse, le gouvernement est donc face à une problématique de taille. Il doit réfléchir au soutien des investissements immobiliers tout en évitant trop de pertes dues à de moindres rentrées fiscales pour les caisses de l’Etat. De plus, s’ajoute à ce dilemme la question du plafonnement des loyers qui pourrait venir accentuer la frilosité des investisseurs.


Des solutions se profilent donc comme celle proposée par le président de l’Union Sociale pour l’Habitat, Thierry Repentin qui était considéré comme le « Monsieur Logement » durant la campagne de François Hollande.

dispositif de défiscalisation

Sa proposition consiste à mettre en place une nouvelle forme de dispositif. Ce dispositif n’octroierait pas une réduction mais une déduction fiscale incitative pour les investisseurs. Ainsi, en faisant un investissement locatif, ils pourraient profiter d’une déduction sur 9 ou 12 ans avec en contre-partie un plafonnement des revenus des locataires et du loyer fixé.


De plus, Thierry Repentin suggère aussi d’inciter l’investissement par les organismes institutionnels tels que les compagnies d’assurances et foncières. Il propose de les obliger au moment de la création de bureaux et commerces de construire des logements. En cas de non-respect de cette prérogative, les institutions en question ne seraient plus exemptées d’impôt sur les sociétés.


Mais ces pistes ne sont pour le moment qu’à l’état d’étude et d'autres mesures seraient aussi envisagées par le gouvernement afin d’enrayer la crise du logement et le chahut engendré sur le marché de l’immobilier.

Conclusion

Si la fin du dispositif Scellier est bel et bien confirmée et qu’aucun prolongement n’est plus à espérer, l’avenir de la défiscalisation immobilière pour inciter à l’investissement locatif est lui bien plus incertain. Comme il est courant de dire, on sait ce que l’on perd mais on ne sait pas ce que l’on gagne. Alors, même s’il est fortement recommandé de ne pas se précipiter avant tout placement immobilier, la situation exige d’agir avant qu’il ne soit trop tard.

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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