Immobilier : une garantie du paiement des loyers ?

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Par Karl Toussaint du Wast - le 07/02/2013

La France compte 2,5 millions de logements vacants alors que l’on ne cesse de parler de « pénurie de logement ». Voici la raison pour laquelle le gouvernement a décidé d’inciter les propriétaires à louer leurs biens inoccupés. Cela pourrait passer par la création d’une « garantie universelle des revenus locatifs », sorte d’assurance contre le risque de loyers impayés qui deviendrait obligatoire.

immeuble

Objectifs : sécuriser les propriétaires privés pour offrir un toit au plus grand nombre.

A ce jour, deux systèmes coexistent, la garantie universelle des risques locatifs (GRL) et l’assurance loyers impayés.


La garantie universelle des risques locatifs garantie aux propriétaires le paiement des loyers si ceux-ci n’excèdent pas 2 000€ par an charges comprises. Elle ne concerne que les bailleurs qui s’engagent à louer leur bien à des personnes ne présentant pas l’ensemble des garanties traditionnellement demandées et n’est proposées que par six compagnies d’assurance qui se sont engagées par convention avec l’Etat à les distribuer : Mutuelle d’Alsace Lorraine, SMA BTP, GEN Worth, Sagena, CGI Assurances et Fidelidad.

Dans tous les autres cas, les propriétaires, s’ils souhaitent se prémunir du risque locatif, doivent opter pour une autre formule, l’Assurance Loyers Impayés « classique » moyennant le versement d’une prime dont le montant s’élève de 2% à 5% du montant du loyer.


C’est cette assurance que le gouvernement Ayrault voudrait rendre obligatoire pour sécuriser les propriétaires craintifs de se retrouver un jour dans une situation difficile. Pour Madame Dufflot , « le système actuel ne fonctionne pas parce qu’il est facultatif, couteux pour les propriétaires et parce qu’il renforce les demandes de documents de garantie que doivent fournir les locataires, ce qui va à l’encontre de l’esprit même du dispositif ».


L’idée est donc de « travailler sur un système universel et solidaire pour l’ensemble des locataires et propriétaires ». Madame Duflot a déjà reçu le soutien de l’Elysée et de Matignon pour travailler sur ce projet qui pourrait bien figurer dans la prochaine loi sur le logement que la Ministre présentera en juin.

Les pistes

A ce jour plusieurs solutions sont encore à l’étude mais le nom du dispositif final est déjà connu : la « Garantie Universelle des Revenus Locatifs » (GURL).


Cette nouvelle garantie devra couvrir un maximum de bailleurs et devra être payée par ces derniers et non par les locataires.


1ère option : Rendre cette nouvelle assurance obligatoire pour tous les propriétaires-bailleurs. Cette solution semble juridiquement difficile à mettre en place et pourrait ne pas franchir la barrière du Conseil Constitutionnel.

mesure fiscale

2ème option : Instaurer une prélèvement de 2% sur les loyers perçus (ce qui correspond au taux moyen d’impayés) afin de financer un fonds national d’assurance chargé d’indemniser les victimes de loyers impayés.


3ème option : Obliger les assureurs à proposer une telle garantie et inciter ensuite les propriétaires à y souscrire en leur appliquant dans le cas contraire une taxe élevée.

Conclusion

Ces derniers mois, les propriétaires ont déjà du faire face à de nouvelles mesures, pas toujours très bien accueillies, telles que l’encadrement des loyers. La mise ne place de cette nouvelle « Garantie Universelle des Revenus Locatifs » ne risque t’elle pas d’être considérée par ces derniers comme une contrainte supplémentaire ?


Certes ce nouveau dispositif les poussera peut être à remettre leur bien en location, mais cette inflation réglementaire peut également avoir l’effet inverse et inciter tout bonnement les bailleurs à retirer leur bien du marché locatif. Nous suivrons cela dans les prochains mois.

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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