Le krach immobilier mis en route par le gouvernement

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Par Karl Toussaint du Wast - le 22/09/2011

Les taxations des plus values immobilières ont été votées au Sénat, il y a quelques jours, mais ce projet applicable le 24 août, sera repoussé au 1er Février 2012. Le report accuse le risque que les investisseurs locatifs et détenteurs de résidences secondaires se précipitent pour vendre : « Même en baissant le prix de vente de 7,6%, un vendeur détenant un bien depuis 15 ans et dont le prix a doublé, resterait gagnant ».

L'investissement Scellier

Le Changement du Gouvernement

Après avoir, durant des années, soutenu le marché immobilier et poussé à l’investissement avec la Loi Scellier, la loi Robien, la déduction des intérêts d’emprunt… le gouvernement change brutalement de cap au risque de faire gripper le marché. En effet, l’accord concerne la taxation des plus values immobilières (hors résidence principale) qui augmente le délai, avant exonération complète, de 15 à 30 ans de détention du bien. La division se fera donc comme suit :

?Un abattement de 2% par an entre 6 et 17 ans de détention

?Puis un abattement de 4% par an de 18 à 24 ans

?Enfin 8% par an à partir de la 25ème année.



Selon Christian JACOB

Selon Christian Jacob, président du groupe UMP à l’Assemblée nationale française, la date d’effet de cet accord a été repoussée au 1er Février car cela correspond à la date de signature de l’acte authentique de vente (ce qui permet en l’état actuel des choses, de ne pas influer sur l’ensemble des ventes en cours).
Cependant cette dernière déclaration, faite au cours du point presse hebdomadaire des députés UMP, soulève quelques interrogations :

?En effet la mesure initiale traite de compromis ou de promesse de vente, non pas d’acte de vente signé au 24 août.

?De plus, le sort des ventes considérées comme « en cours » n’est pas clarifié.

Donc, si la nouvelle mesure tient compte de l’acte de vente uniquement, en jouant sur les dates (3 mois entre la promesse de vente et la signature chez le notaire), il est possible de bénéficier de la fiscalité actuelle en signant un compromis avant le 1er Novembre.
Le risque principal avec cette mesure est de provoquer chez les propriétaires (notamment chez ceux qui détiennent un bien depuis plus de 15 ans) une vente massive de leurs biens sur le marché. Si l’on comptabilise, ce sont près de 8 millions de français qui seraient concernés par la détention d’une résidence secondaire.


Les investisseurs locatifs

Pour les 3 millions d’investisseurs locatifs potentiellement intéressés par cette opération, la rentabilité passe aussi, pour ne pas dire essentiellement par la fiscalité, ceux-ci peuvent donc être tentés de récupérer leurs gains en vendant au plus vite.
Un tel scénario provoquerait un afflux massif de studios et de T2 sur le marché de la vente, provoquant dès lors une rapide baisse des prix. Les propriétaires seraient moins « perdants » même en vendant moins cher, que d’attendre les effets de la mise en place de cette nouvelle fiscalité.
Un premier constat est déjà fait dans ce sens : depuis quelques mois en province et depuis l’été à Paris, des premiers signes de baisse se font ressentir.

Exemple selon Alexandre PHILIPPOU, rédacteur pour « La Tribune » :

Un propriétaire détenant un logement depuis 15 ans et dont le prix a doublé (moyenne constatée depuis 15 ans, hors inflation) aurait tout intérêt à le vendre sans plus attendre.
Il bénéficierait d'un abattement de 100% aujourd'hui, et de 20% après le 1er février.
Il restera gagnant s'il baisse son prix de moins de 7,6% (19% x (1-0,2) / 2) car, dans cet exemple, les plus values représentent la moitié du prix de vente du bien. De quoi affoler le marché des placements immobiliers.
Sans compter qu'il bénéficiera d'un niveau de prélèvements sociaux plus favorable (12,3% contre 13,5% au 1er janvier prochain).

Et même un propriétaire détenant le bien depuis 10 ans a lui aussi, tout intérêt à vendre d'un point de vue purement financier : il bénéficierait d'un abattement de 50% avec la législation actuelle, contre 10% si la nouvelle mouture est adoptée. Mais la marge de négociation est un peu moins élevée puisqu'elle baisse à environ 4% selon le niveau d'appréciation du bien.

Autre scénario

Un autre scénario peut lui aussi, être mis en évidence par les professionnels de l’immobilier, et il concerne, à l’inverse du précédent, une forte hausse des prix de l’immobilier. Ce possible retour au « régime antérieur des plus values » est une solution qui pourrait être mal interprétée par les propriétaires, selon les professionnels de l’immobilier. De fait, cela ne rapportera pas dans les caisses de l’Etat les sommes annoncées, tout en freinant la fluidité du marché.


L'investissement Scellier

La conséquence principale sera une forte hausse des prix du marché, qui sont déjà à un niveau élevé, une augmentation du chômage dans le secteur mais aussi, par répercussion, une augmentation du chômage dans le secteur de l’artisanat et de l’équipement d’habitat.


Conclusion

D’un côté comme de l’autre, baisse ou hausse des prix de l’immobilier, cette réforme n’a pas fini de modifier le marché et les règles de prix y afférentes.

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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