Les solutions pour réduire la facture

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Par Karl Toussaint du Wast - le 10/10/2011

Seule la résidence principale échappe encore à la réforme. Par contre, la vente de tout bien immobilier détenu depuis moins de 30 ans sera soumise, à partir du 1er février 2012, à l’impôt sur les plus values.

Le projet de loi a été présenté par le gouvernement le 24 août dernier et vise à modifier la taxation des plus values immobilières. Suite à une discussion parlementaire, les députés ont cependant modifié un peu les modalités d’application. Le principe d’abattement que le gouvernement souhaitait supprimer, a été finalement rétabli. Le délai d’exonération est, par contre, passé de 15 à 30 ans avec un barème évolutif en fonction du nombre d’années d’exonération.


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Pour faire un rapide bilan

Le marché de la pierre en dix ans a beaucoup progressé. Certaines régions vont même jusqu'à afficher des hausses de plus de 100%.

Le calcul est simple : avec une taxation de 19% plus 13,5% de prélèvements sociaux, le montant de la facture fiscale s’élève à plusieurs dizaines de milliers d’euros.« Beaucoup de propriétaires ne se rendent pas compte du montant qu'ils vont devoir payer au fisc car ils n'ont pas idée de la plus-value réalisée », soupire Jean Perrin, président de l'Unpi.


Pour y échapper

Pour échapper ou du moins limiter ce nouvel impôt, plusieurs stratégies sont possibles :

? Le vendre au plus vite :

La première solution consiste à vendre rapidement le bien afin de bénéficier de l’ancien régime d’exonération. (vente effective avant le 1er février 2012 c’est à dire que le compromis ou la promesse de vente doivent être signés courant du mois de novembre au plus tard). Anticiper sur un potentiel retard de signature de l’acte définitif par l'acquéreur, peut permettre d’échapper à la nouvelle taxation, à condition que ce soit précisé par écrit.

« Le vendeur peut prévoir avec son notaire l'insertion d'une clause qui indique que l'acheteur prendra en charge l'impôt sur les plus-values s'il était responsable d'un retard dans la signature », conseille Philippe Pescayre, avocat.

? Le conserver :

Ne pas payer cette taxe c’est donc ne pas vendre le bien. Encore faut-il le garder quelques années supplémentaires pour ne pas être rattrapé par ce nouvel impôt sur les plus values avec effet rétroactif. S’il s’agit d’une résidence secondaire, il peut être judicieux de penser à la mettre en location et assurer un minimum de rentabilité.

« Les personnes qui détiennent leur bien depuis 15 ans sont aujourd'hui exonérées en totalité sur les plus-values, mais ne bénéficieront plus que d'un abattement de 20 % à partir du 1er février 2012 ».

? Se délocaliser :

La seconde solution ne concerne que les personnes souhaitant vendre un très grand patrimoine placé dans immobilier dont la réalisation de l’ensemble des ventes ne peut intervenir avant le 1er février. La délocalisation dans un autre pays de l’Union européenne, avant cession, reste une solution de toute façon avantageuse.

« Dans le cadre où ces personnes y trouvent un intérêt économique et se délocalisent, ils seront soumis au nouveau régime fiscal, mais ils ne seront imposés qu'à 19 % sur leurs plus-values et échapperont aux 13,5 % de prélèvements sociaux », constate Philippe Pescayre.

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A défaut d'y échapper, il faut réduire l'impôt

À défaut d’y échapper, les stratégies pour réduire l’impôt sur les plus values sont multiples.

? Les donations :

Dans le cadre d’un patrimoine immobilier important que le contribuable envisage de transmettre à ses enfants, le moment est bien choisi pour faire une donation. Mais attention, la donation est un acte irréversible ; il est donc impossible de revenir sur sa décision une fois le bien donné. Les donations sont fiscalement taxées mais dès lors, exonérées d’impôt sur les plus values. Cependant, il est important de noter que le montant des droits de donation est parfois supérieur à l’impôt sur les plus values, il faut donc nécessairement effectuer le calcul.

Il est également possible d’effectuer une donation avec charge :« cela signifie que si le propriétaire donateur rembourse encore un crédit pour financer le bien qu'il donne, les droits de mutation seront calculés sur la valeur nette de ce bien, une fois retranché le montant du crédit restant dû ».


? Le démembrement :

Le démembrement peut être une alternative à la donation : « Si le logement donné est destiné à procurer des compléments de revenus, mieux vaut donner seulement la nue-propriété et conserver l'usufruit pour continuer de percevoir les loyers »

? Vendre le bien à une SCI Familiale :

Si l’opération a un but patrimonial, il est possible de vendre tout ou partie du patrimoine immobilier à une SCI (société civile immobilière) familiale. Cependant, il faut être très prudent car le fisc est très vigilant et le risque de requalification est important si tant est que l’opération a pour but de contourner la nouvelle taxation sur les plus values : « Une telle opération peut être envisagée dans le cadre d'une diversification de patrimoine, pour un particulier qui détiendrait quasi exclusivement des biens immobiliers et souhaiterait dégager des liquidités pour investir dans des placements financiers ».

Pour optimiser l’opération, la SCI doit financer l’achat du bien à crédit car les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. « Ce type de vente est donc plutôt à privilégier pour le patrimoine immobilier locatif, car le crédit sera en partie remboursé grâce aux loyers encaissés. »


? Vendre le bien à une SCI Familiale où les enfants auraient des parts :
« Lorsque les enfants sont associés au capital de la SCI, cela permet de démarrer une transmission du patrimoine dans les meilleures conditions »

? Changer de résidence principale :

Contrairement à la résidence secondaire, la vente d’une résidence principale bénéficie d’une exonération totale d’imposition sur les plus values réalisées. L’opération, il est vrai, est contraignante car même s'il n'y a plus de délai légal minimal d'habitation du bien, les services fiscaux sont très regardants sur ce genre d'opération. « La résidence principale doit être le lieu d'habitation habituelle et effective du ménage ».

De plus il est important de noter que cette solution entraine non seulement un déménagement physique mais également administratif (revenus, feuilles d'imposition etc... devront être envoyés à la nouvelle résidence principale et les papiers d'identité attestés du changement d'adresse.).

« La résidence principale devant être le lieu où le couple travaille et où les enfants sont scolarisés. Attention, en cas de doute, le fisc n'hésitera pas à éplucher les factures de gaz, d'électricité et de téléphone afin de vérifier la véracité du déménagement. »

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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