Baisse des prix immobiliers : les réelles perspectives

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L’article « Baisse des prix immobiliers : les réelles perspectives » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - le 23/01/2013

Contre toute attente, les prix immobiliers n’ont que faiblement baissé en 2012 dans l’hexagone et ce, même si le volume des ventes a bien diminué. Pour diverses raisons, le nombre de vendeurs et d’acheteurs a décliné et seuls les logements de qualité se sont vendus à des prix encore assez élevés, ce qui a permis de maintenir le niveau global.


Le recul des prix n’a finalement été que des 1,9%* en France, soit un prix moyen de 2614€ le m². Cette baisse est insuffisante pour faire repartir le volume des transactions qui a chuté de 16,4% sur l’année.

immeuble

Les prix résistent

Si les prix se sont si bien maintenus en 2012, c’est notamment parce que seuls les biens de très grande qualité et idéalement situés ont trouvé preneur. Les autres logements eux, ne se sont pas vendus car leur propriétaire en demandait un prix trop élevé face à des acheteurs potentiels de plus en plus exigeants. Le reste du marché résulte de vente « forcées » (mutation professionnelle, naissance, séparation,…).


Cette faible baisse des prix peut également s’expliquer par un marché immobilier toujours profondément déséquilibré dans les grandes villes où l’offre de logements neufs reste insuffisante pour satisfaire la demande.

Dernière explication, les taux des crédits immobiliers qui ont atteint des niveaux historiquement bas au deuxième trimestre 2012 permettant aux acquéreurs d’acheter des surfaces plus grandes. La surface moyenne achetée en 2011 était de 79,4m² contre 81,1m² en 2012.

Des disparités selon les régions

Même si le bilan de 2012 fait apparaître une baisse globale, il convient toujours, quand on parle d’immobilier, d’analyser les résultats au cas par cas car le « marché immobilier » français est très hétérogène. On l’a vu, la qualité du bien, son environnement ou encore son emplacement au sein d’une commune jouent sur le prix bien plus que le « prix du marché ».


Si on regarde les zones géographiques, là encore le constat est bien différent d’un secteur à l’autre. Alors que les prix ont reculé dans la plupart de nos régions et principalement dans cinq d’entre elles (-9,8% en Poitou-Charentes à 1653€/m² en moyenne, -7,8% en Basse Normandie à 1938€/m² en moyenne, -5,7% en Lorraine à 1526€/m² en moyenne, -5,5% en Haute Normandie à 1685€/m² en moyenne, -5,3% en Nord Picardie à 1662€/m² en moyenne), ils ont stagné dans certaines et ont même légèrement progressé dans d’autres comme en Champagne Ardennes (+0,1%) et dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (+1,9%).

match immobilier

En étudiant la situation de manière plus fine, on réalise que les disparités sont également réelles à l’intérieur même d’une région comme pour l’Ile de France où les prix sont en recul de 1,14% en 2012 alors qu’ils ont encore progressé de 1,5% dans la capitale et de 3,8% en Seine Saint Denis.

Les perspectives pour 2013

Pour 2013 les experts du secteur estiment que la tendance baissière devrait perdurer et ce, à cause de trois facteurs qui concourent à une nouvelle diminution du nombre de transactions :

  • Une croissance faible entraînant une hausse inévitable du chômage
  • L’attentisme des acquéreurs
  • L’absence de toute aide de l’état à l’accession dans l’ancien


Seule la remontée des taux semble pouvoir débloquer la crispation. En effet, elle soutiendrait le marché en provoquant une réaction chez les acheteurs qui passeraient à l’acte de peur que le coût du crédit n’augmente par la suite. On estime qu’une hausse des taux d’un point pourrait entraîner une baisse des prix de 10%.


* Sources : bilan annuel du réseau Century21, nouvelobs.com.

Conclusion

Peu importe le niveau des taux bancaires, les acheteurs semblent avoir toutes les cartes en main, à condition toutefois que les vendeurs fassent des efforts sur le prix de leur logement. L’année 2013 ne sera peut être pas si noire mais elle sera sans aucun doute encore bien hétérogène d’une zone à l’autre. Du coté des logements neufs, le nouveau dispositif dit « Duflot » permettra peut être aux investisseurs de se relancer dans leurs projets de constitution de patrimoine et de réduction d’impôt.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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