Berlin attire encore les investisseurs

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Par Stéphane van Huffel - le 07/07/2015

L’Europe est une partie des « supercontinents » alliés pour un seul et même but : créer un grand marché commun avec la mise en place d’une union politique et monétaire. Pourtant les prix de l’immobilier européens diffèrent d’un pays à l’autre. Entre 2012 et 2014 par exemple, les prix de l’immobilier ont augmenté de 15% en Irlande alors qu’ils baissaient de 16% en Espagne. Face à ces disparités, une ville fait la différence : Berlin ! La ville est devenue la capitale de l’immobilier bon marché et de ce fait attire encore les investisseurs.

Berlin attire encore les investisseurs

Jeune et dynamique : Berlin une ville attractive

Depuis ces dernières années, de nombreuses multinationales ont fait le choix de s’installer dans la métropole allemande : Berlin. Les projets architecturaux se sont multipliés après la réunification de l’Allemagne en 1989. Berlin s’est fait peau neuve avec la rénovation de bâtiments anciens et vétustes mais aussi avec la construction de nouvelles infrastructures.

Désormais, Berlin est la 3e ville la plus visitée d’Europe derrière Paris et Londres et concurrence maintenant Rome et Barcelone. L’art et la culture rythme la ville avec ses 170 musées, 130 théâtres et ses 350 galeries d’art. Grace à son effervescence, sa qualité de vie et à son dynamisme, la ville attire de plus en plus d’étudiants riche en diplômes provenant d’Allemagne et de toute l’Europe. Ainsi, les Berlinois sont hautement qualifiés, possèdent des postes de premier ordre et sont reconnus par leurs compétitivités au niveau international.

Berlin est donc à contrecourant comparé à ses voisins européens. Sur le plan économique bien sûr mais aussi sur le marché immobilier. Berlin a été préservée de la crise immobilière européenne. Pour preuve, en 2012 le marché immobilier berlinois a enregistré une hausse de 20% et de 10% pour le premier trimestre 2013. A Berlin, on ne parle pas de bulle immobilière mais d’un secteur immobilier en forte croissance ! Certains experts prédisent un doublement des prix de vente à horizon 10 ans car rappelons que Berlin profite d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières après 10 ans de détention du bien.

Le potentiel de ville est présent, elle est la 4e plus grande agglomération d’Europe et affiche une migration positive avec une croissance de 250 000 habitants d’ici 2030. La baisse du chômage explique cette croissance positive et prouve une nouvelle fois l’attractivité de Berlin.

L’encadrement des loyers ne freinent pas les investisseurs

L’Allemagne a encadré ses loyers depuis les années 1970. Réactualisé chaque année, cet encadrement prend en compte plusieurs critères : la taille du logement et la date de sa construction, mais aussi la qualité de ses équipements et le standing du quartier. Depuis le 1er juin dernier, l'étau s'est resserré pour les bailleurs allemands. A présent, le loyer d’un nouveau bail ne pourra dépasser 10% du loyer moyen d’usage alors qu’auparavant le propriétaire pouvait aller jusqu’à 50% du loyer autorisé.

Avec le Mietspiegel (l’encadrement des loyers Allemand), le prix des loyers du parc privé a atteint 9 €/m2 à Berlin en 2014, contre 5,50 € en 2005. Simplement à titre comparatif, le prix des loyers à Paris au premier trimestre 2015 était de 24.8€/m² selon l’Observatoire Clameur. Il est important de souligner que ce dispositif ne s’applique pas aux logements neufs ou entièrement rénovés pouvant être loués sans plafonnement pendant 3 à 24 mois. Malgré cette loi, les loyers n’ont cessé d’augmenter entre 2012 et 2014 en Allemagne. A Berlin le constat est le même avec une hausse des loyers entre 2009 et 2014 de 52.7%.

La nouvelle fourchette de dépassement des loyers plus stricte n'a pourtant pas fait fuir les investisseurs. Certes, la hausse des loyers risque d’être un peu plus faible mais Berlin possède d’autres atouts plus importants palliant à cette future « perte ». Alors qu’en France, l’immobilier est sur-fiscalisée, à Berlin on est plus souple. Un abattement par an de 2% est appliqué sur les recettes locatives et sur le prix d’achat d’un bien immobilier (appartements et maisons). Autre point important vu ci-dessus : l’exonération des plus-values immobilières après 10 ans de détention du bien – alors qu’il est de 30 ans en France.

Ainsi les investisseurs allemands et surtout étrangers sont séduits et n’hésitent pas à s’offrir un bien immobilier avec un prix au m² défiant tout concurrence autour des 2.900€/m² - contre 5000€/m² à Munich. De plus, les allemands préfèrent généralement la location à l’achat, ils sont donc nombreux à se ruer sur des logements en location près de la capitale, où la demande est très forte. Alors si les investisseurs sont encore présents à Berlin c’est que la ville offre un rendement intéressant au vue de son prix au m² abordable comparé à d’autres villes comme Paris, Munich ou Cologne.

Immobilier Berlin VS Immobilier Paris

La France compte parmi les pays européens où la pierre est la moins accessible. La raison principale ? Les prix de l'immobilier en France augmentent plus vite que les revenus des ménages. Nous sommes l’un des pays – derrière le Royaume-Uni – où le prix des logements neufs sont les plus élevés à 3.932€/m² en moyenne, contre seulement 1.995€/m2 en Allemagne. A Berlin, le prix de l'immobilier neuf est estimé à 3.350€/m² contre 10.266€/m² à Paris. Un investisseur a ainsi la certitude de bénéficier de prix 3 fois moins chers qu’à Paris.

L’attrait du prix au m² suivi de la fiscalité plus souple qu’en France, il n’est pas étonnant que les investisseurs continuent à être séduits par la capitale allemande. Et parmi ces investisseurs, nombreux sont français. Il faut dire que l’Allemagne en attire de plus en plus chaque année. Dans l'Hexagone, le prix d'un appartement type, de 70m2, représente en moyenne 8 années de salaire. Soit près de 3 fois plus qu'en Allemagne où seulement 3,3 années de salaire suffisent pour devenir propriétaire. A Berlin, pour un prix médian à 2600/m², la décision est beaucoup plus simple et rapide à prendre qu’à Paris avec un prix médian à 8285€/m². Le choix est vite fait !

Conclusion

L’immobilier à Berlin a du potentiel et offre des opportunités d’investissement considérables avec des rendements assurés au vue de la forte demande locale et une plus-value certaine allégée en fiscalité à horizon 10 ans. Le secteur immobilier est en forte croissance et les logements se raréfient ! Nous connaissons l’incidence d’une demande élevée face à une offre en diminution : une hausse des prix. Le marché immobilier berlinois a donc un bel avenir devant lui. Pourquoi ne pas s’y intéresser ? Les opportunités existent mais ne dureront peut-être pas.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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