Début 2015 : un point sur les loyers

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Par Stéphane van Huffel - le 22/04/2015

Les loyers ? C’est la crainte de tous les propriétaires / investisseurs. Seront-ils payés ? Sont-ils sur ou sous évalués ? Comment calculer des loyers « justes» ? Est-il possible de les augmenter ? Si oui, de combien ? Se sont autant de questions et de doutes qui traversent l’esprit des investisseurs. La baisse des taux d’emprunt encourage ses opportunistes à acheter pour louer mais d’autres nouvelles règlementations comme la loi Alur peuvent en décourager quelques-uns avec l’encadrement des loyers. Dans cet article nous allons faire un point sur la tendance du marché de la location en ce début d’année 2015. Notre analyse s’appuiera dans un premier temps sur l’évolution de l’indice de référence des loyers du 16 Avril 2015. Puis nous effectuerons une comparaison entre le marché de la location vide et le marché porteur de la location meublée en se concentrant sur une zone bien précise : la région d’ile de France.

Début 2015 : un point sur les loyers

Un indice de référence des loyers (IRL)

L’IRL correspond à la moyenne des douze derniers mois de l’évolution de l’indice des prix à la consommation hors tabac et loyers. Cet indice permet de fixer les plafonds d’augmentation des loyers chaque année. Attention, cette augmentation concerne seulement les baux comportant une clause de révision annuelle des loyers. Seuls les contrats de baux arrivés à échéance peuvent être augmentés. Cette variation à la hausse du loyer peut s’établir sur des baux d’habitation meublés ou non.

Le 16 Avril 2015 a été publié le nouvel indice de référence des loyers par l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques). L’IRL du premier trimestre 2015 s’élève à 152,19. Soit une augmentation annuelle de +0.15% par rapport au premier trimestre 2014.

  • Constat 1 : l’IRL du dernier trimestre 2014 avait augmenté de 0.37%.
  • Constat 2 : l’indice est indexé sur l’inflation. Si la France ne retrouve pas une inflation positive, la tendance « bear » de l’IRL perdurera.
  • Constat 3 : l’IRL au 1er Trimestre 2015 présente la plus faible augmentation depuis le début 2010 avec une hausse de +0.15%.
  • Constat 4 : prévision pour 2015 : une stabilité des loyers.
Les locations meublés VS les locations nues à Paris

Les locations meublés VS les locations nues à Paris

Les locations vides voient leurs loyers baissés. C’est ce que constate l’Observatoire des loyers Clameur avec une diminution de 0.9% depuis ce début d’année.

Ce bilan est vrai pour la ville de Paris mais il s’étend aussi dans la toute la France d’une manière générale. Contrairement aux locations vides, les loueurs meublés parisiens ont augmenté leurs loyers de 1.3% au premier trimestre 2015.

Quelles sont les zones où l’augmentation a été la plus forte ? L’ouest parisien avec +4% puis des arrondissements les plus excentrés de la capitale avec +2%. (Source : Lodgis).

Comment peut-on expliquer cette hausse ? Alors que dans de nombreuses grandes villes, comme Londres, la location meublée est très courante, à Paris elle commence seulement à avoir le vent en poupe. La location meublée à Paris est en constante progression.

Pourquoi ? Paris réunit tous les ans des professionnels de France et du monde entier pour des séjours « courts ». Ces résidents éphémères n’envisagent pas de louer un bien immobilier sur du long terme. La solution d’un logement temporaire et totalement viable immédiatement est une solution immobilière parfaite pour ces professionnels très mobiles. Il en est de même pour nos étudiants français et étrangers en séjour dans la capitale pour leurs cursus universitaires. La part des étudiants à la rentrée 2014 a connu une forte augmentation. Aujourd’hui cette clientèle représente 36% des locations meublées dont 28% sont français et un tiers des provenant d’Europe.

On observe aussi une demande en nette progression de la part des asiatiques (+4 points par rapport au 1e Trimestre 2014) ainsi que des américains, encouragés eux par un Dollar fort (+20% par rapport à 2014).

Ce qu’il faut savoir sur la location meublée

Les logements les plus loués sont généralement situés dans des grands centres urbains, dans des villes où il y a des pôles universitaires, des villes de congrès ou cités balnéaires. La demande est forte pour des petites surfaces : Studio ou T2.

Les loyers sont généralement plus élevés, en moyenne 15% à 20% plus chers que la location vide. Le loué-meublé possède un avantage : le bail est d’une durée d’un an tacitement reconductible. Pour un locataire étudiant, le bail peut être réduit à une durée de 9mois sans tacite reconduction. Le propriétaire peut donc effectuer une première location par un étudiant pour 9 mois et ensuite louer son bien immobilier pendant les 3 mois d’été en saisonnier.

Ce qu’il faut savoir sur la location meublée

Les loyers de locations meublés sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tiré de ce principe, les BIC bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50% si le montant des loyers ne dépasse pas 32 900€ par an. Le solde est intégré au revenu foncier et donc imposé. Dans tous les cas, les prélèvements sociaux de 15.5% seront à payer.

SituationLogement videLogement meublé
Durée du bail 3 ans minimum 1 an minimum
Dépôt de garantie 1 mois maximum 2 mois maximum
Préavis du bailleur 6 mois minimum 3 mois minimum
Préavis du locataire 3 mois minimum 1 mois minimum

(Source : vosdroits.service-public.fr)

Attention : la loi Alur et l’encadrement des loyers en phase de test à Paris pour juillet concernera aussi les locations meublés !

Conclusion

Les prévisions pour cette année 2015 n’annoncent pas une envolée des prix des loyers pour les locations vides. Ils resteront majoritairement stables. A contrario, les indications fournies sur les locations meublées laissent présager un bel avenir. La demande est de plus en plus forte, surtout à Paris. L’augmentation des loyers est en constante progression. Important à souligner, les taux d’emprunt extrêmement bas encouragent d’avantages les investisseurs à devenir acquéreur ! Si vous avez un souhait d’achat immobilier, sachez que pour vous, investisseurs, la location meublée peut être une bonne solution alternative à la location vide traditionnelle. Plusieurs types de locations meublées existent. Certains investisseurs font le choix d’acheter un lot loué par bail commercial à l’exploitant de la résidence.

C’est le LMNP. Il concerne généralement des résidences de service : résidences d’affaires, résidences seniors, résidences médicalisées, étudiantes ou de tourisme. L’avantage principal est de se constituer un patrimoine, de percevoir les revenus des loyers avec la protection du bail commercial. Dans certains cas, les promoteurs s’engagent à louer le bien pendant la durée du bail avec des loyers revalorisés et une garantie protection à la revente. Le LMNP est la solution immobilière pour tout investisseur désireux d’acheter un bien immobilier rentable mais ne disposant pas de temps pour s’occuper de la location et inquiet de la fiabilité de leurs projets.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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