Baisse des prix de l'immobilier : pas pour le moment

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Par Stéphane van Huffel - le 22/03/2013

L'évolution des prix de l'immobilier en France est un sujet qui fait de toute évidence débat. Les avis des spécialistes du secteur divergent fortement au point même que certains font appel à leur intuition sur les perspectives d'évolution des prix. Le bilan de l'année 2012 est un indicateur prépondérant pour comprendre les tendances, les évolutions et l'état du marché immobilier en France.


Nous allons nous attacher ici à comprendre les évolutions, les tendances majeures qui se sont dessinées en 2012 et notamment au travers des études économiques menées par de très sérieux cabinets d'études économiques tels que Xerfi. L'analyse des perspectives de l'évolution des prix omettra volontairement ici les projections et analyses de l'ordre de l'intuition !

immeuble

2012 : les tendances

En matière de construction de logements et de demande, l'année 2012 accuse un déficit de logements estimé à 300 000 logements.


Dans le bilan 2012 il convient de distinguer les tendances d'évolution des prix entre l'immobilier ancien et neuf, et les disparités selon les régions.

? Le marché de l'immobilier neuf


L'année 2011 et 2012 sont toutes deux marquées par une situation économique complexe et tendue et malgré cela il parait difficile de comprendre la tendance à l'augmentation du prix des appartements neufs. En 2011, il a augmenté de 7%; l'année dernière (2012) de 0,9%.

Cette tendance est d'autant plus surprenante que dans le même temps le volume des ventes a plongé avec 28% de baisse en 2012, soit seulement 73 700 logements écoulés.


Les raisons à cette augmentation des prix dans les logements neufs sont :

  • Le coût du terrain qui représente 40% du prix de revient en moyenne en ile-de-France, et ce prix du foncier ne cesse d'augmenter,
  • L'empilement des normes telles que le BBC (bâtiments basse consommation), BBC 2, l'accessibilité des appartements aux handicapés,
  • Parking(s) lié(s) au logement, ….

? Le marché de l'immobilier ancien


Sur le marché de l'immobilier ancien français, le nombre de transactions a accusé une baisse de 18,6% en 2012, après une année 2011 marquée par un nombre de 805.000 transactions, selon les chiffres de la FNAIM Fédération Nationale de l'Immobilier.


Le paradoxe, c'est que les prix n'ont presque pas baissé en 2012 : au quatrième trimestre, ils s'affichent en moyenne en recul de 0,8% sur un an dans toute la France selon la Fnaim.


Ces chiffres moyens nationaux ne sont qu'indicatifs car le marché immobilier est très fragmenté, avec des évolutions contrastées selon les régions et le type de bien.


Le recul important des prix attendu par nombre de professionnels et de particuliers n'a pas eu lieu.

Des tendances confirmées pour 2013 et 2014

Ces tendances sont confirmées par l'étude du Cabinet Xerfi, cabinet d'études économiques, qui exclut tous replis marqués des prix, préférant tabler sur leur relative stabilité.


Nous l'évoquions plus haut dans notre analyse de l'immobilier ancien, nombre de professionnels tablent sur une baisse notable des prix. L'étude du cabinet Xerfi vient prendre le contre-pied de ces prospectives et estime que « malgré les mesures publiques destinées à freiner leur hausse, les prix de l'immobilier en France se maintiendront à un niveau élevé, dans le neuf comme dans l'ancien. »

reunion

Selon cette même étude les prix ne devraient enregistrer qu'une baisse minime de -1,1 % en 2013 et de -0,4 % en 2014.


De plus le cabinet Xerfi estime qu'avec près de 400.000 unités annuelles, la faiblesse des mises en chantier devrait en effet grandement peser sur les prix. En effet ce niveau ne permettra pas de combler le déficit structurel de logements et contribuera à limiter les baisses des prix.


Il faut s'attacher aussi à différencier les tendances selon les zones ou région, puisque les zones dites "tendues" sont celles où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande. Elles comprennent les cœurs de métropoles, dont Paris intra-muros, secteurs privilégiés, les stations balnéaires ou de montagnes cotées.


Le cabinet d'études économiques Xerfi indique que Paris et l'Ile-de-France, qui conjuguent attractivité économique et manque notable de logements neufs, devraient voir leurs prix se maintenir à un niveau élevé, des régions telles que l'Alsace ou le Rhône-Alpes devraient quant à elles profiter d'un volume de constructions en hausse pour observer une légère baisse de prix.

Conclusion

Les analyses des professionnels du marché de l'immobilier neuf et de l'immobilier ancien convergent sur un maintien des prix élevés, notamment dans les zones où la demande locative reste forte. D'autres zones ayant bénéficié d'un volume de construction de logements en hausse vont observer une baisse légère des prix. La très sérieuse étude du Cabinet d'études économiques Xerfi va en ce sens. Une chute importante et brutale des prix de l'immobilier n'est donc pas prévu selon cette étude.

De plus, il reste évident qu'avec un taux directeur de la BCE extrêmement bas (0,75%) à nouveau maintenu et un coût du crédit au plus bas (taux d'emprunt pratiqués par les banques) à la fin du 1er trimestre 2013, l'emprunt pour des opérations immobilières personnelles ou patrimoniales reste attractif, pour ne pas dire une opportunité à saisir !

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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