L’immobilier neuf attire de nouveau les investisseurs

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Par Stéphane van Huffel - le 06/05/2015

C’est une certitude, la loi Pinel a beaucoup plus de succès que son prédécesseur, le dispositif Duflot. Et pour cause, sa souplesse et sa flexibilité ont séduit davantage les investisseurs. Cette première tendance se confirme avec des carnets de commandes en augmentation chez les promoteurs pour le premier trimestre 2015. Le retour de l’investissement locatif se consolide grâce à la loi Pinel.

L’immobilier neuf attire de nouveaux les investisseurs

Pinel : plus souple et plus musclée que Duflot !

En vigueur depuis le 1er janvier 2015, le dispositif de défiscalisation Pinel a le mérite d’être plus modulable que la loi Duflot. Les investisseurs ont maintenant le choix entre trois durées de location : 6 ans, 9 ans ou 12 ans pour une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21%. La durée de location peut être reconduite dans la limite d’une durée maximale de 12ans.

Cependant, il y a quelques obligations pour être éligible à ce dispositif : le logement neuf doit être loué nu en tant que résidence principale et il doit se situer dans une zone dite « tendue » (zones A, A bis, B1 voir B2 selon l’agrément préfectoral). L’investissement est limité à 300.000€ soit une réduction d’impôt maximale de 63.000€ sur douze ans. Autre critère exclusif de ce nouveau dispositif : la possibilité de louer le bien à un ascendant ou descendant sous réserve que ce locataire dispose d’un foyer fiscal séparé de celui de son parent bailleur. Il est important de souligner que ce dispositif est soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10.000€/ans.

Plus rentable que Duflot !

Premier point important, le dispositif Pinel a bénéficié d’un « rezonage » avec une revalorisation du montant des loyers applicables aux futurs locataires.

Les plafonds de loyers par zone sont les suivants :

  • Zone A bis (Paris et proche banlieue) : 16,72 euros/m2
  • Zone A (Côte d’Azur, Genevois français, 2ème couronne parisienne, Aix-en-Provence, Aubagne, Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier…) : 12,42 euros/m2
  • Zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants) : 10 euros/m2
  • Zone B2 (villes de 50.000 à 250.000 habitants) : 8,69 euros/m2

Ce changement permet aux investisseurs d’augmenter les loyers et de ce fait d’améliorer la rentabilité de leurs investissements.

Autre facteur important qui permet une rentabilité plus importante : la baisse des taux d’intérêt d’emprunt qui réduit le coût d’achat et donc accroit la rentabilité de l’investissement.

Conclusion

Certains promoteurs ont enregistré une progression de 42% de leurs ventes au premier trimestre 2015. Avec ce dispositif, le gouvernement espère écouler 50.000 logements en 2015 soit 15.000 de plus qu’en 2014. A la vue de son fort développement en ce début d’année 2015, le Pinel aura de quoi satisfaire les objectifs fixés par notre gouvernement. Avant de s’engager dans un investissement tel que le Pinel, il est primordial d’évaluer la rentabilité et la faisabilité du projet. Comment ? Préférez des métropoles régionales à fort développement où la demande locative est grande à la région parisienne avec des prix de logements beaucoup plus importants.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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