Immobilier neuf : fortes disparités de prix en France

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Par Karl Toussaint du Wast - le 10/03/2014

Comme chaque année depuis près de 10 ans, de nombreux magazines grand public ou spécialisés scandent à grand coup de page de couverture les baisses de prix dans l’immobilier, notamment neuf.

Or, à y regarder de plus près, l’on constate que l’hexagone n’est pas un seul et unique marché immobilier, mais est constitué de multiples « petits marchés » dont les prix diffèrent fortement.

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1. Les villes où il ne fait plus bon investir dans le neuf

Sans surprise, c’est donc Paris et la côte d’Azur qui explosent littéralement les compteurs avec des prix au mètre carré à plus de 13 000 € pour certains programmes neufs à Paris !! l’Ouest Parisien (Neuilly-sur-seine, Levallois, Courbevoie) n’est pas en reste non plus avec des prix de vente au mètre carré moyens de près de 8000 €

Dans la ville de St Tropez, sur la côte d’Azur, deux programmes immobiliers neufs proposent actuellement des logements à des prix compris entre 10 000 € et 12000 € / m2.

En appliquant le coefficient en vigueur de la loi Duflot pour le calcul du plafonnement des loyers, ces villes tombent alors avec des rendements locatifs à moins de 2% !! une ineptie donc que d’investir dans de telles zones.

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2. Les villes qui montent et qui réservent encore de belles perspectives

De manière générale, la côte Atlantique qui court de Nantes à la côté Basque, offre encore de réelles belles perspectives en matière d’acquisition dans le neuf.

Ainsi des villes comme Nantes ou Bordeaux ont des prix de marché oscillant entre 3500 € et 4500 € soit dans la moyenne nationale, alors même que ces villes connaissent depuis une dizaine d’années, outre leur renaissance, un flux migratoire important leur imposant d’adapter leur offre de logements neufs à la demande croissante.

Les villes telles que Toulouse, ou Perpignan sont elles aussi à étudier et considérer de près. Gros pôle tertiaire pour la première, et aux portes de l’Espagne pour la seconde, toutes deux attendent la ligne LGV pour exploser. Les investisseurs conscients des opportunités qui s’offrent à lui dans ces villes auront certainement de bonnes surprises à terme, au moment de la revente.

3. Des zones porteuses en baisse de prix

Avec l’arrivée du dispositif Duflot en 2013, les promoteurs ont été « contraints » pour écouler plus rapidement leur stock de baisser leurs prix de vente. Or, si les fonciers bien situés en cœur de ville ont permis de maintenir les grilles de prix en l’état, les programmes en première couronne ou en périphérie des grandes villes de province ont souvent vu leurs prix baisser. Ainsi, l’on a constaté une baisse de l’ordre de 30% dans la périphérie de Lyon et de l’ordre de 10% autour de La Rochelle ou de Nantes par exemple.

Pour autant, ces zones restent attractives et offrent de réels opportunités d’investissement.

Conclusion

Au-delà des fantasmes et des légendes urbaines, il est important d’analyser les prix de l’immobilier en local et non pas au niveau national. Chaque région, voire même chaque ville a son propre marché immobilier et donc ses propres évolutions. Le marché immobilier ne doit pas être considéré comme un ensemble mais bel et bien au cas par cas.

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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