Immobilier : une modération des loyers est en cours

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Par Stéphane van Huffel - le 30/05/2013

Comment parler de bonne nouvelle en matière d’évolution des loyers dans l’immobilier locatif puisque force est de constater que depuis 2006 les loyers ont augmenté moins vite que l’inflation. Depuis le début de l’année 2013 les loyers ont progressé moins vite que le rythme de l’inflation. L’étude CLAMEUR (Connaitre les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), analyse finement ces modérations d’augmentation des loyers. Néanmoins des disparités existent entre certaines agglomérations et certaines régions.

Les modérations dans les grandes villes

Les modérations dans les grandes villes

Même dans les grandes villes, les loyers s'assagissent notamment dans un tiers des agglomérations de plus de 100 000 habitants où il est possible de constater des baisses : Le Havre (-3,5% à 10,5 euros le mètre carré), Rennes (-3,3% à 11,7 euros le mètre carré), Nancy (-3,1% à 10,2 euros le mètre carré), Nice (-2,4% à 14,3 euros le mètre carré), Bordeaux (-1,5% à 12,3 euros le mètre carré), Paris (-1,3% à 23,9 euros le mètre carré).


En général, pour la plupart de ces villes de plus de 100 000 habitants, le rythme de la hausse des loyers a été divisé par 2.

Des évolutions de loyers différentes selon les régions

Tout d’abord il est intéressant de constater que les 3 régions, qui tiraient vers le haut l’indice des loyers de marché en 2012, (Aquitaine, Ile-de-France et région PACA) affichent aujourd’hui une baisse ou une quasi-stagnation. Les villes et régions qui connaissent des baisses de loyer les plus rapides (de l’ordre de 2 %) :

  • Aquitaine,
  • Basse et Haute-Normandie,
  • Limousin.


Les régions dans lesquelles les loyers augmentent le plus rapidement sont :

  • Champagne-Ardenne (+ 2,5 %),
  • Pays de la Loire (+ 3,4 %).


Cependant les écarts de loyers entre les régions restent très marqués. L’Ile-de-France reste la région la plus chère, avec un loyer moyen de 18,80 €/m², suivie par le Nord-Pas-de-Calais (12,10 €/m²) et PACA (12,90 €/m²). Les régions Franche-Comté et Limousin affichent quant à elles les loyers les plus bas, respectivement 8,70 €/m² et de 8,60 €/m², talonnées par l’Auvergne, la Champagne-Ardenne et la Lorraine.

Les raisons de ce ralentissement

Tout d’abord les effets de la conjoncture économique nationale ont entrainé une hausse du chômage et une diminution du pouvoir d’achat des ménages. De ce fait les bailleurs doivent se montrer raisonnables pour limiter les risques d’impayés. Dans le même temps les charges incombant aux locataires continuent d’augmenter (facture d’électricité, de gaz...).


De plus, le décret d’encadrement des loyers entré en vigueur l’été dernier dans près de 40 agglomérations, limite de facto les revalorisations des baux. Pour rappel, lors du renouvellement du bail ou d'un changement de locataire, les propriétaires bailleurs ne sont désormais plus libres de relever leurs loyers comme bon leur semble. La hausse est limitée au dernier indice de révision des loyers connu.

Conclusion

Certes le constat du ralentissement généralisé des loyers, avec des différences selon les villes et les régions, est réel. Son rythme de progression est plus faible que celui de l’inflation. Les effets de la mesure d’encadrement des loyers dans certaines villes sont venus corrigées cette progression. Il devient légitime de s’interroger sur la durabilité de ce ralentissement. La conjoncture n’est pas favorable, le niveau du loyer de l’argent a une incidence à la baisse sur le niveau de l’inflation mais n’écartons pas les éléments majeurs, à savoir qu’en France le déficit de logements reste important, et la demande locative forte.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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