Investissements locatifs : de mieux en mieux !

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Par Stéphane van Huffel - le 29/01/2016

Après plusieurs années où le nombre d’investissements destinés à la location diminue, en 2015 il a repris le dessus en 2015. Dans un contexte de pression fiscale importante, le marché de l’immobilier neuf, encouragé par le dispositif de défiscalisation Pinel, a connu une explosion : 63% de ventes supplémentaires qu'en 2014, rien qu’en début d’année 2015. Mais l’investissement locatif dans l’ancien n’est pas en reste. En effet, les investisseurs ont de nouveaux commencés à s’intéresser au marché de l’ancien, leur nombre était en hausse de 5,7% sur un an.

Bien entendu, cette reprise est naturellement dopée par les taux de crédit historiquement bas et les prix stables de l’immobilier sur l’année. Quelles ont-été concrètement les facteurs de la reprise de l’investissements locatifs ? Est-ce le cas dans toutes les régions françaises ?

Investissements locatifs : de mieux en mieux !

Pourquoi ce succès ?

Le dispositif Pinel : il remplace la loi Duflot d’investissement locatif. Ce procédé propose une défiscalisation très avantageuse pour les investisseurs, allant de 12 à 21% en fonction de la durée de location choisie par l’acheteur. Ce fut donc la grande nouveauté de cette loi. En effet, le choix de la durée de location mais aussi la possibilité de louer son bien à un membre de sa famille (ascendant, descendant) ont été des facteurs clés du succès de ce dispositif.

Le taux de crédit : historiquement bas ! Le taux de prêt en immobilier a atteint au mois de juin 2015 un record historique, à 2,01 % sur 20 ans seulement, selon une étude commanditée par Crédit Logement. Rappelons qu’en Janvier 2012, le taux d’un crédit immobilier était en moyenne de 4,15% sur 20 ans. Soit une baisse de plus de 2 points en seulement 3 ans.

neuf ou ancien

Plutôt ancien ou neuf ?

En ce qui concerne l’investissement neuf : les investisseurs Français ont fait bondir les ventes de biens immobiliers neufs grâce notamment au dispositif Pinel, comme nous l’avons vue plus haut. Environ la moitié des investisseurs font le choix de petites surfaces, allant du studio au T2, avec un budget moyen de 160 000€.

Quant à l’investissement ancien, certes les ventes de biens pour la location en ancien n’ont pas augmenté aussi fortement que pour le neuf. Cependant, 5,7% d’augmentation reste une très belle avancée en 2015. Enfin, que ce soit en ce qui concerne l’immobilier neuf ou ancien il existe un profil type d’acheteur : souvent âgés de 45 ans, disposant de revenus s’élevant à 67.500 euros en moyenne en France.

L’investissement va-t-il de bon train dans toutes les régions ?

En France, il existe des disparités géographiques au niveau des investissements locatifs. En effet, 6 régions sur 22 concentrent 78 % de l’investissement locatif : Ile-de-France, Aquitaine, Midi-Pyrénées, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur et Languedoc-Roussillon. Ces disparités s’étendent à l’intérieur même des régions, c’est le cas en Ile-de-France où la ville de Paris connaît un fort ralentissement des ventes de petites surfaces. Cet affaiblissement est dû notamment à l’encadrement des loyers dans la ville, ce qui pousse les investisseurs dans d’autres villes pour réaliser de meilleures plus-values.

Conclusion

Ainsi, l'élément crucial qui va doper le marché de la pierre en 2016 reste le taux d’emprunt extrêmement faible. Cependant comme nous avons pu le voir en fin d’année 2015, la FED (Réserve Fédérale des Etats-Unis) a remonter ses taux, on peut donc anticiper une hausse en France d’ici 6 mois à 1 an. Malgré cette remontée à prévoir, les taux de crédit resteront particulièrement attractifs et devraient booster le marché de l'immobilier en 2016. Les évolutions des investissements locatifs cette année devraient continuer dans le même élan qu’en 2015.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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