Le marché de l’immobilier neuf en France en 2013

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Par Stéphane van Huffel - le 04/09/2013

Selon les derniers chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les ventes de logements neufs ont connu un léger rebond au second trimestre 2013, notamment au niveau des investisseurs particuliers, mais les perspectives annuelles restent défavorables.

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Des résultats nuancés

Les ventes de logements neufs sont enfin reparties à la hausse (+10,4%) après 8 trimestres de baisse continue. Cette reprise permet aux promoteurs immobiliers d’annoncer pour le premier semestre de l’année une progression de leurs résultats de 4,1% par rapport au premier semestre 2012. Cependant, « nous espérons qu’il ne s’agira pas là d’un accident de parcours et que la tendance va se confirmer » annonce François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers, qui préfère parler d’une « légère amélioration » car les ventes de logements neufs ont été particulièrement impactées par la crise et par le contexte politique sur l’année 2012.


Si on regarde plus en amont, le deuxième trimestre 2013 est en recul de 14,6% par rapport au deuxième trimestre 2011 et de 26,1% par rapport au deuxième trimestre 2010. les chiffres semestriels sont encore plus préoccupants, avec un volume de ventes en retrait de 17,5% par rapport au premier semestre 2011 et de 30,6% par rapport au premier semestre 2010. Pour limiter les risques, les promoteurs ont sont restés prudents en réduisant leur offre commerciale. D’après les dernières statistiques du ministère du logement, le nombre de permis de construire a baissé de 23% même si les mises en chantier ont progressées de 6%.

Les bons résultats du deuxième trimestre sont donc plus liés à un effet de rattrapage des acquéreurs qui ont cherché à profiter des taux de crédit particulièrement bas. De plus, le faible nombre de prêts à taux zéro contractés depuis la refonte du 1er janvier combiné à une éventuelle reprise, même légère, des taux de crédit, ne laisse rien présager de bon pour la progression du volume des ventes.

Des prix stables

De leurs cotés, les prix du neuf n’ont baissé que de 5,6% en province passant de 3 675€/m² (hors parking) au deuxième trimestre 2012 à 3 661€/m² en 2012. En Ile de France ils ont chuté de 4 700€/m² à 4 510€/m² sur la même période. Ce niveau élevé de prix résulte des coûts de construction et des prix des terrains qui demeurent élevés.


Pour François Payelle, « les récentes mesures fiscales sur les terrains à bâtir ne vont pas dans le bon sens ». La FPI demande une baisse de 50% de la taxe sur les plus-values réalisées sur les ventes de terrains pour les 2 ou 3 prochaines années afin d’accroître l’offre de terrains disponibles. D’après elle, « en élargissant la base taxable, l’effet serait quasiment neutre sur les finances publiques».

Des investisseurs incertains

La demande du coté des investisseurs reste timide. La part des investissements réalisés dans le cadre du dispositif Duflot représente 36% de l’ensemble des ventes de logements neufs (14 000) c’est à dire deux fois moins qu’au temps du dispositif Scellier alors que l’objectif du gouvernement est de 40 000 logements. Les multiples annonces fiscales, les incertitudes sur le dispositif dans certaines villes (zone B2) et les annonces du projet de loi sur le logement (encadrement des loyers, mise en place d’une garantie universelle,…) déstabilisent les investisseurs qui attendent un contexte stable pour réaliser leurs opérations. Les ventes concernant les acquéreurs de résidence principale ont progressées de 8%, moins fortement que prévu.

Conclusion

Pour espérer vendre plus de 70 000 logements cette année les promoteurs attendent des annonces pérennes du gouvernement dans les semaines à venir ainsi qu’une amélioration de la confiance des ménages.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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