Marché immobilier Aixois : quand le neuf concurrence l’ancien

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Par Stéphane van Huffel - le 27/11/2015

Depuis le début de l’année 2015, l’activité immobilière d’Aix en Provence dans le secteur privé redémarre. Le marché immobilier locatif de l’ancien, souvent considéré comme un marché où les biens sont « énergivores » et où des travaux sont à prévoir, voit ses loyers revus à la baisse. En revanche, le neuf est plus attractif, tant pour le confort qu’induit la modernité que pour les charges souvent moins élevées. Comment se présente le marché locatif aixois ? Autant pour les propriétaires que pour les locataires, est-ce une bonne période pour louer ?

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Le marché locatif reprend

La bonne santé de ce secteur reste à prouver, mais il semble que 2015 voit ce marché retrouver de la vigueur, notamment sur les petites surfaces, plus particulièrement durant le mois de juillet/août. En effet ces mois sont décisifs pour la demande étudiante, ce qui a permis de diminuer la vacance locative de 5% sur le dernier trimestres, grâce aux rentrés scolaires.

Les grandes surfaces ne sont pas en reste, au cours de l’année, deux trimestres ont enregistrées une hausse de la demande. Les loyers dans l’ancien, reste cependant en baisse depuis 2010. Pour contrer cette tendance, les professionnels de l’immobilier encouragent vivement les propriétaires à effectuer des travaux d’aménagement et d’amélioration pour concurrencer le neuf.

En effet, le neuf n’est pas à prendre à la légère, ses atouts sont multiples et les défauts relativement rares. Les loyers charges comprises sont à peu près équivalents à ceux de l’ancien. Même s’il est important de préciser que la répartition est différente. Les logements neufs ont un loyer plus élevé et des charges moins importantes et vise vers ça pour l’ancien. Des équipements actuels et confortables, ainsi que la mise à disposition d’une place de parking, explique que la demande soit plus importante, même si les surfaces sont en générale plus petites. Les locataires préfèrent ces logements, basses consommations avec ascenseurs et optimisation des espaces (placards, cuisine ouverte), même si ces derniers ne sont généralement pas en centre ville.

Pays d’Aix, des d’écarts importants

Le loyer médian des appartements aixois, tous types de logement confondus, se décline en trois zones géographiques.

Le Pays d’Aix Nord, ou le loyer médian des appartements se situe à 12,2 € /m2 *. Le Sud d’Aix en Provence, ou il se trouve à 13 € du m2 *, enfin Aix centre qui avoisine les 14,6 €/m2 *. Ce différentiel entre secteurs concerne essentiellement les petits logements. En effet, les écarts sont très marqués pour les studios et T1, allant de 14,8 €/m2 * au Nord, à 19,4 €/m2 * au centre.

Ce n’est pas nouveau, le centre-ville se démarque grâce à ses commodités et des atouts divers et variés qui se ressentent au niveau des loyers, bien plus élevés : 16,2 €/m2 * pour un appartement dans le centre ou en première couronne contre 14,4 €/m2 * en périphérie. Là encore, les petits logements sont au cœur de ces différences de loyers.

En ce qui concerne les maisons, la hiérarchie des territoires n’est pas tout à fait la même. Le Pays d’Aix Sud au cœur de la provence, profite de ses paysages de carte postale et de la douceur d’y vivre pour pratiquer des prix au m2 aussi élevés que le centre ville (12,6 €/m2*).

Conclusion

Le marché immobilier Aixois comme beaucoup d’autres villes commence à se redresser, la demande locative est en progression, ce qui est une bonne nouvelle pour les propriétaires. La demande est plus précisément sur les logements neufs est en plein développement. En revanche dans l’ancien, pour pouvoir concurrencer le neuf et relouer rapidement, les propriétaires doivent revoir leurs loyers à la baisse et engager des travaux de rénovation et d’aménagement. Actuellement, le centre ville du Pays d’Aix reste à des prix relativement haut. Toutefois, les locataires potentiels seront plus exigeant sur le montant des charges et la qualité de vie qu’offre le bien.

* Source Observatoire départemental des loyers du parc privé (ODL) animé par l’ADIL 13, en partenariat avec la FNAIM.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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