Mon immobilier locatif est-il au prix du marché ?

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L’article « Mon immobilier locatif est-il au prix du marché ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - le 06/07/2012

Nous vous l’annoncions il y a peu de temps, le décret de plafonnement des loyers se confirme et professionnels de l’immobilier ainsi que propriétaires de biens en location ont des avis divergents sur cette mesure emblématique que le gouvernement souhaite mettre en œuvre au plus vite. Quoi qu’il en soit, ce dispositif va changer le paysage locatif. Il est donc important d’anticiper et de savoir si son loyer correspond au prix du marché. Pour cela, prenez connaissance des indicateurs à votre disposition.

immeuble

Connaître le juste prix du loyer

Fixer un loyer pour un logement locatif peut s’avérer complexe. D’autant plus si le propriétaire assure lui-même la gestion de son bien. Pour le locataire, difficile aussi de savoir si les prix moyens du marché sont respectés ou si le propriétaire applique des tarifs excessifs.


Les modalités de la mesure d’encadrement des loyers devraient être définitivement fixées d’ici la fin du mois de juillet. On sait déjà qu’il ne s’agit pas d’une mesure de blocage mais bel et bien d’un encadrement qui doit permettre d’éviter l’application de prix immodérés.


Pour le propriétaire bailleur, il est alors prudent de savoir d’ores-et-déjà si son immobilier locatif est au prix du marché afin de prévoir une éventuelle revue du loyer appliqué.

Des organismes indépendants permettent de donner des indications sur le marché de l’immobilier locatif. Ils permettent de donner des tendances de l’échelle des villes à celle plus précise des quartiers.


Parmi ces organismes, on compte évidemment l’INSEE qui fournit les différentes statistiques officielles mais aussi des observatoires comme l’OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne) et CLAMEUR (Connaître les loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux).


Ces deux observatoires permettent d’avoir une vision globale de l’évolution du niveau des loyers, particulièrement à Paris pour l’OLAP et partout en France pour CLAMEUR.


Ces organismes sont des références de base. A partir de ces statistiques, il est plus facile de savoir si le loyer appliqué est raisonnable en fonction du marché local concerné. Pour le propriétaire bailleur, il est donc intéressant de s’y référer afin d’avoir un aperçu du marché locatif privé.

Fixer le montant du loyer

En connaissance des loyers appliqués dans le secteur, le propriétaire bailleur peut librement fixer le montant du loyer de son bien mais il doit aussi être conscient que s’il surestime ce montant il sera certainement confronté à des difficultés pour trouver un locataire ou à des problèmes de loyers impayés. Se référer et se baser sur l’équilibre du marché immobilier est donc plus prudent.


Toutefois, en plus des tarifs pratiqués sur le marché en question, prenez aussi en considération la valeur même de votre bien immobilier. En effet, l’état du logement, le fait qu’il soit loué meublé (dans ce cas votre statut sera aussi différent, vous serez LMNP ou LMP) ou vide, ses équipements, la mise à disposition d’un parking, etc. sont autant de critères qui entrent aussi en compte dans la détermination d’un loyer.

argent

Il est donc complexe de fixer son loyer car l’équilibre seul entre offre et demande du marché ne suffit pas, il faut aussi prendre en compte des critères qualitatifs et souvent plus subjectifs.


Les professionnels sont alors les plus à même de conseiller les propriétaires en la matière car ils ont une connaissance, non seulement du marché immobilier local mais aussi des biens et des critères de qualité à considérer.

Conclusion

Malgré les doutes et les craintes qui planent sur la nouvelle législation prévue en matière de gestion locative, l’ investissement locatif reste une solution intéressante et très souvent adaptée aux différentes situations patrimoniales. Réussi, ce type d’investissement est en effet l’assurance d’atteindre avec brio ses objectifs qu’ils soient de réduire ses impôts, préparer sa retraite ou simplement profiter de revenus complémentaires. Mais n’oubliez pas que pour savoir comment réussir son investissement locatif, il est bon de suivre un cheminement rigoureux de la préparation à la sortie d’opération, en passant évidemment par la détermination du loyer.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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