Oui, c’est le moment d’acheter de l’immobilier !

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L’article « Oui, c’est le moment d’acheter de l’immobilier ! » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - le 27/03/2015

Si un peu plus de 50% des français sont propriétaires de leur résidence principale, la totalité souhaiterait certainement l’être. Actif tangible, solide et valorisant dans le temps, l’immobilier reste toujours un support d’investissement privilégié pour les Français que ce soit pour y habiter comme pour investir. Or, contrairement à certaines idées reçues, le marché immobilier ne risque pas une bulle puisqu’il n’est absolument pas spéculatif, reposant sur des durées de détention moyenne longue (8 ans). Pour autant, est-il encore temps d’investir dans l’immobilier ?

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1 / Les taux de crédit historiquement bas

Depuis plusieurs années, le coût des emprunts immobiliers n’a cessé de dégringoler. Pourquoi ? Il faut savoir que le calcul des taux d’emprunts immobiliers se fait à partir des OAT (obligations assimilables du Trésor). Là où en 2000 l’Etat empruntait sur 10 ans à 5%, aujourd’hui le taux est de 0.5%, ce qui a fortement impacté les taux de crédit.

Cela donne donc un effet boomerang car quand le taux baisse cela signifie que la mensualité ou la durée du prêt baisse et que par conséquent l’emprunteur a un pouvoir d’achat immobilier plus important, ce qui n’est pas négligeable avec la hausse du prix de l’immobilier sur les 15 dernières années. Compte tenu de la situation actuelle (croissance et inflation faibles), les OAT ne devraient pas remonter avant quelques temps.

Ci-dessous un comparatif des taux entre 2008 et 2015 :

Durée 20 ansOct. 08Janv. 10Janv. 11Janv. 12Janv. 13Janv. 13Janv. 15
Taux fixe moyen 5,30% 3,95% 4,00% 4,30% 3,50% 3,35%% 2,54%%
Mensualité 1 353 € 1 217 € 1 186 € 1 243 € 1 160 € 1 144 € 1 063 €
Coût total 124 787 € 92 136 € 84 586 € 98 514 € 78 380 € 74 695 € 55 289 €
Capacité d'emprunt pour 1 000 € 147 789 € 165 742 € 165 022 € 160 796 € 172 426 € 174 739 € 187 161 €

Ce tableau (source : meilleurtaux) parle de lui-même. En effet, on constate qu’une capacité d’emprunt de 1000 euros par mois en 2008 vous permettait d’emprunter 147789 euros contre 187161 euros aujourd’hui soit une hausse de pouvoir d’achat de 26.6%.

Conseil de pro : RENEGOCIER VOTRE PRET IMMOBILIER. Faites appel à un courtier, il saura vous trouver la meilleure offre. Ne passer pas par votre banquier car sa proposition ne sera pas la plus adaptée à votre situation. Il est facile d’alléger fortement la mensualité ou la durée de votre prêt.

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2 – Un « profond » manque de logements

On le sait, la France a un besoin annuel de 800.000 nouveaux logements pour faire face à une demande de logements toujours plus importante. Pour autant, le nombre de logements construits est insuffisant et la demande de plus en plus importante (à peine 350 000 logements construits en 2014)

Pour cela, l’Etat a mis en place différents dispositifs fiscaux afin d’inciter l’investissement locatif dans le neuf (dispositif en vigueur : le Pinel). Des zones géographiques, où le nombre de logements n’est pas suffisant par rapport à la demande, ont pour cela été déterminées.

L’Etat, par le biais de ces avantages fiscaux, espère renouveler le parc immobilier en France et baisser la consommation énergétique (tous les nouveaux logements sont des biens à basse consommation ce qui permet de réduire la facture énergétique par quatre).

3 – Un besoin de revenus complémentaires (retraite)

Le problème de la retraite se pose de plus en plus, et cela ne va faire qu’empirer dans les années à venir. Il ne faut pas s’attendre à une amélioration, mais au contraire prendre les devants et se créer une retraite par capitalisation le plus tôt possible, et ce, en fonction de ses moyens. Cependant, avec une imposition de plus en plus élevée, certains investissements sont à privilégier.

Il existe différentes solutions pour se créer un complément de retraite (PERP, assurance-vie, Tontine, etc). Aucune solution n’est meilleure que les autres, elles sont juste complémentaires et ne répondent pas toujours à la même optique.

Au niveau de l’immobilier, beaucoup de Français achètent dans l’ancien afin d’anticiper ce manque de revenus pour la retraite. Ce n’est pas toujours le meilleur moyen car cela augmente la fiscalité de façon significative, et certains risques et frais annexes sont à prévoir (loyers impayés, travaux, vacance locative, taxe foncière, frais de notaire élevés, etc…)

L’une des solutions au problème récurrent de la fiscalité se trouve dans le LMNP (loueur meublé non professionnel). Cet investissement locatif a une particularité très intéressante car il permet de se dégager des revenus complémentaires garantis non fiscalisés. Ce ne sont en effet pas des revenus fonciers que vous percevez, mais des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui vous permettent de pratiquer l’amortissement comptable de votre bien et d’en récupérer la TVA (on achète le bien en HT). Différents domaines sont accessibles en LMNP, tels que les résidences étudiantes, seniors, d’affaires, de tourisme, ou encore les EHPAD. Les BIC sont garantis par un bail commercial.

Conclusion

Il est en effet opportun d’investir maintenant dans la pierre car c’est un placement sécuritaire, qui est en grande partie financé par le locataire. Les taux de crédit actuels permettent d’avoir des mensualités légères et donc un apport mensuel de votre part assez faible. N’oubliez pas que passer par un crédit protège votre famille dès le premier jour de l’investissement grâce à l’assurance. Investir en immobilier aujourd’hui vous permet d’anticiper la retraite de demain par la création de revenus complémentaires non fiscalisables (en optant pour le LMNP). On peut donc dire que tous les éléments sont réunis pour acheter de l’immobilier : une demande locative importante, de l’argent pas cher (crédit à taux faibles), une protection familiale (assurance), des logements de qualités sans travaux et aux dernières normes (BBC), et le besoin de revenus complémentaires dans les années à venir.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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