Duflot 2 : un projet de loi qui fait polémique

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Par Stéphane van Huffel - le 13/09/2013

Depuis mardi le projet de loi ALUR (accès au logement et à un urbanisme rénové) présenté par la ministre du Logement est examiné par les députés. Parmi les principales mesures figurent notamment l’encadrement des loyers, la création d’une garantie universelle publique ou encore le plafonnement des frais d’agences. Ce texte est vivement attaqué par les propriétaires, les professionnels de l’immobilier et l’UMP mais aussi par certains membres du PS…

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Encadrement des loyers

C’est le premier sujet de désaccord entre les propriétaires, les professionnels du secteur et le ministère du logement. Ce plafonnement des loyers était l’une des principales propositions du candidat Hollande. Et depuis son élection, le gouvernement a déjà avancé sur le sujet. Depuis le mois d’août 2012, lors d’un changement de locataire dans une zone « tendue », le niveau du loyer ne peut plus être fixé librement par le propriétaire. La hausse doit être limitée à cette de l’IRL (indice de référence des loyers) qui varie, ces dernières années, de 0% à 3% alors que les propriétaires appliquent en moyenne des hausses de 3,6% à 6% à chaque changement de locataire.

Le projet de loi de Madame Duflot va encore plus loin en permettant aux locataires de faire baisser leur loyer actuel s’ils louent leur logement à un prix supérieur de plus de 20% au « loyer médian ». Ce dernier devrait être fixé chaque année par les préfets et calculé grâce aux données récoltées par l’observatoire des loyers. Les professionnels du secteur manifestent déjà leur mécontentement. Selon eux, cette mesure risque d’aggraver la situation en faisant peur aux bailleurs qui n’oseront plus mettre leurs biens en location.

Garantie universelle

Autre mesure qui fait débat, la garantie universelle des loyers que Cécile Duflot souhaite mettre en place d’ici 2016. Cette garantie se substituera à la caution en indemnisant les bailleurs confrontés à des loyers impayés. Pour cela un établissement public appelé « agence de la garantie universelle des loyers » sera créé.


Elle sera versée sous forme d’une cotisation partagée entre le bailleur et le locataire et ne devrait pas excéder 2% du montant du loyer. Cette nouvelle garantie provoque des réactions négatives du coté des professionnels et de l’opposition mais elle est également dénoncée par des membres de la majorité comme Christophe Caresche, rapporteur PS du budget du logement, qui a déjà annoncé qu’il ne voterait pas cette mesure.

Plafonnement des frais d’agence

Lors de la signature d’un nouveau bail, le projet prévoit que les agences immobilières ne pourront plus faire payer systématiquement un mois de loyer au nouveau locataire. Seule la moitié du coût de l’état des lieux et de la rédaction du bail lui sera facturée alors que l’autre moitié sera payée par le propriétaire.


Pour Jean-François Buet, président de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) « il y a une contradiction. On veut des professionnels mieux formés et plus efficaces, mais en étant moins bien payés. Non seulement on prend les propriétaires pour des vaches à lait, mais cette mesure risque de pénaliser les locataires qui se verront offrir des services moindre à défaut d’être considérés comme des clients ».

Conclusion

D’autres mesures telles que l’encadrement des tarifs des syndics, la simplification de l’accès au logement social ou encore la prévention des expulsions seront également étudiées par le Parlement qui malgré le lobbying des opposants devrait voter ce texte.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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