Encadrement des loyers : une réforme en 2 temps

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Par Karl Toussaint du Wast - le 11/07/2012

La Ministre du Logement et de l’Egalité des Territoires, Cécile Duflot, avait fait de l’encadrement des loyers une de ses priorités. Pour mettre en œuvre cette mesure, elle a préparé un décret qui devrait entrer en vigueur à compter du 1er août. Ce n’est que la première étape d’une réforme globale du logement locatif qui devrait se faire en deux temps.

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Les modalités du décret d’encadrement des loyers

Deux critères ont été retenus pour définir les agglomérations et villes dans lesquelles l’évolution des loyers est jugée anormale :

  • une évolution des loyers, entre 2002 et 2010, deux fois plus rapide que l’indice de référence des loyers (plus de 3,2% par an) ;
  • un loyer moyen supérieur d’au moins 5% à la moyenne nationale (hors Paris), soit plus de 11,10 € le mètre carré.


Dans les villes des 43 agglomérations (cf. liste en fin d’article) où ce constat a été fait, les loyers seront encadrés. Cela concerne en métropole plus de 1430 communes.

Les loyers seront non seulement encadrés lors des relocations, comme prévu initialement, mais aussi à l’occasion des renouvellements triennaux des baux pour les locataires qui restent dans le logement.


Concernant Paris et l’Ile-de-France, ce décret viendra s’ajouter à un autre décret qui parait déjà chaque année et qui interdit l’augmentation du loyer au-delà de l’indice de référence lors d’un renouvellement triennal de bail.


Toutefois, deux exceptions subsistent. Même dans le cas d’une relocation ou d’un renouvellement de bail, le propriétaire pourra évidemment revoir le loyer à la hausse si celui-ci est sous-évalué par rapport au quartier concerné ou si le logement a fait l’objet de travaux importants.


Cependant attention, concernant les travaux, ils doivent avoir pour valeur l’équivalent d’au moins la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas alors, l’augmentation du loyer annuel pourra être appliquée dans la limite de 15% du coût des travaux (toutes taxes comprises).


Si le locataire constate que le propriétaire ne respecte pas ces modalités lorsqu’il applique des augmentations de loyer, il pourra alors s’adresser à une commission de conciliation voire porter l’affaire en justice s’il n’est pas satisfait de la décision prise à l’issue du recours.

2ème volet de la réforme : une loi d’encadrement des loyers

Cécile Duflot ne compte pas s’arrêter là dans les mesures prises pour améliorer l’encadrement des loyers. Elle souhaite faire adopter une nouvelle loi au printemps prochain.


En effet, la Ministre envisage que ce décret ne soit qu’une étape et compte s’appuyer sur la loi de 1989 relative aux rapports locatifs pour mettre en place un dispositif global.


Dans cette nouvelle loi, on devrait retrouver des mesures qui se baseraient sur des loyers moyens fixés dans des zones définies.

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L’objectif est de pouvoir ramener les loyers qui ont connu une augmentation déraisonnable à un prix plus convenable. Dans ce cas, même les premières locations d’un bien immobilier seraient concernées.

Liste des 43 agglomérations concernées par le décret d’encadrement des loyers
Amiens, Annecy, Annemasse, Arles, Armentières (Nord), Arras, Avignon, Beauvais, Bordeaux, Caen, Creil, Douai-Lens, Forbach, Fréjus, Grenoble, La Rochelle, Le Havre, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Rennes, Rouen, Strasbourg, Toulon, Toulouse, Valenciennes, Basse-Terre, Cayenne, Fort-de-France, Le Robert, Mamoudzou, Pointe-à-Pitre-Les Abymes, Saint-André, Saint-Denis-de-la Réunion, Saint-Louis, Saint-Paul et Saint-Pierre.

Téléchargez la liste complète des villes concernées par l'encadrement des loyers en 2012Téléchargez la liste complète des villes concernées par l'encadrement des loyers en 2012

Conclusion

L’annonce de ce nouveau décret a suscité des réactions diverses de la part des propriétaires, des associations et des locataires. Il y a ceux qui craignent que la mesure ait un effet négatif sur l’ immobilier locatif alors que d’autres y voient la fin de l’application de loyers excessifs. Quel que soit votre point de vue, si vous être propriétaire, vérifiez que votre immobilier locatif soit au prix du marché afin d’éviter de rencontrer des problèmes avec votre locataire.

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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