L’Etat et le logement social en 2015

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Par Stéphane van Huffel - le 30/06/2015

Tous les ans, l’Etat cède un peu de son patrimoine immobilier. Depuis 2013, la volonté de l’Etat est de libérer du foncier. Les incitations à l’achat sont nombreuses... et les acheteurs timides. Malgré l’entrée en vigueur de la loi de Janvier 2013 qui prévoit une décote de 35% à 80% du prix de vente lorsque des logements sociaux sont prévus par l’acquéreur, seulement une vingtaine de cessions de terrain ont eu lieu à ce jour. L’Etat veut vendre d’avantage de terrains en 2015 pour plus de logements sociaux. Comment ? Pourquoi ? Les détails.

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La volonté de l’Etat : débloquer la construction de logements

La France est-elle en manque de logements ? C’est une question auquel tous les spécialistes tentent de répondre. La pénurie de logement en France est-elle un mythe ou une réalité ? La chose qui est sure c’est que le nombre de logements neufs mis en chantier entre 2013 et 2014 ont chuté de 11.7%. Pour les permis de construire, la tendance est la même avec une diminution en 2014 de 12.5%. Face à cette dégringolade, l’Etat a mis en urgence la solution « reboost » : la loi Pinel.

Autre problématique de l’Etat : loger les classes moyennes. En matière de logements, les classes moyennes possèdent des revenus trop élevés pour vivre en HLM mais insuffisants pour s’offrir un logement dans le privé. Pour favoriser cette classe moyenne et empêcher son exil, l’Etat a créé les logements « intermédiaires » dans la loi de finance 2014. L’objectif est de construire d’ici cinq ans 31000 logements intermédiaires pour 1.9 milliards d’euros financés par l’Etat et la Caisse des Dépôts.

Le logement intermédiaire est donc la nouvelle solution pour les zones respectant déjà les seuls légaux en matière de logement social. Comment promouvoir la construction de logement intermédiaire ? On baisse les charges et donc la fiscalité. Ces nouvelles constructions sous le nouveau statut de « logement intermédiaire » bénéficient d’une TVA à 10% ainsi qu’une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 25 ans. La loi Macron, dont nous attendons l’adoption définitive fin juillet, pourrait aussi donner une raison supplémentaires aux promoteurs immobiliers de bâtir ce type de logement grâce à une majoration de constructibilité pouvant aller jusqu’à 30% dans certains secteurs géographique. La contrepartie de ces logements ? Le respect des plafonds de loyers et de ressources de leurs locataires.

L’Etat ne rigole plus en matière de logements sociaux

Toutes les communes de France dont le nombre d’habitants est supérieur à 3500 (1500 pour l’Ile-de-France), doivent proposer 20% de logement sociaux en fonction du nombre de résidences principales. Et ceci d’ici 2020. C’est le principe de la loi Solidarité et Rénovation Urbaine (SRU) votée en décembre 2010. En 2013, le taux de logements sociaux est porté à 25% à l’échéance 2025.

Malheureusement le constat est amer pour l’Etat. Mi-Avril, l’Etat publie une liste de 218 communes ne respectant pas cette loi et préfèrent payer des amendes plutôt que de construire de logements sociaux. Ces communes sont très loin du seuil des 20% de logements sociaux donc certaines même seraient sous la barre des 10%.Face à ces communes « hors la loi » l’Etat veut durcir le ton et annonce de lourdes mesures de sanctions.

L’Etat en « Action » c’est pour cet été. Les préfets auront donc la possibilité de préempter les terrains vacants des communes dont les maires désobéissent à la règle du seuil minimal de logement sociaux pour délivrer des permis de construire à leur place. Les préfets pourront aussi bloquer ou interdire une transaction immobilière et réquisitionner des logements vacants du privé pour y loger des demandeurs de logements sociaux.

La volonté première doit être la création des HLM pour favoriser la mixité sociale. Dans cette même idée, l’Etat souhaite se libérer de son foncier pour y construire 6000 logements. L’objectif est de céder près de 60 terrains en 2015 se construira 6000 logements dont la moitié de sociaux.

Conclusion

On oublie la volonté des maires de faire des communes pauvres en logements sociaux. On oppose les logements sociaux ! C’est là tout le discours de notre gouvernement qui place le logement social en priorité dans son champ d’action. La fiscalité est attractive, elle devrait l’être encore plus selon les dires de nos politiciens, mais est-ce que tout cela changera la donne pour autant ? Les investisseurs seront-ils capables de relancer l’économie « sociale » avec ces carottes fiscales ? Pas si sûr. Quel préfet acceptera de s’affronter à un maire, mauvais élève de la production de logements sociaux ? On attend de voir.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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