Fiscalité du crowdfunding immobilier : des changements

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Franck Fargerelle
Par Franck Fargerelle
Le 09/01/2018

L’article « Fiscalité du crowdfunding immobilier : des changements » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Le Crowdfunding immobilier, aussi appelé financement participatif est une stratégie de financement en vogue depuis les années 2010. D’abord lancé aux États-Unis puis très rapidement en Europe, l’objectif consiste à réunir des personnes croyant dans la réalisation d’un projet immobilier de pouvoir investir à partir de sommes abordables.

Si cette forme de financement séduit, c’est tout d’abord car elle est prisée par les promoteurs, qui rassure les investisseurs en proposant des programmes de qualités suivit par des professionnels. Si la rentabilité est un facteur déterminant dans la prise de décision de ses investisseurs, le Crowfunding s’affiche comme l’un des placements les plus rentables du moment avec un taux de rendement compris entre 7% et 11% sur une période généralement courte, à savoir 2 à 3 ans.

Loin d’être anodin, le rendement annoncé par les différentes plateformes est communément hors impact fiscal. Objectivement, les rendements communiqués « net » le sont net de frais, mais pas net de fiscalité. Ainsi, vous allez pouvoir déceler à travers cet article l’impact fiscal sur le rendement dit « net » par les plateformes puis saisir ce que les prétentions du « gouvernement Macron » ont réservés à cette forme de financement à compter du 1er janvier 2018.

Passer de net de frais à net de fiscalité

En effectuant un placement dans l’immobilier via une plateforme de Crowdfunding, l’investisseur devient co-promoteur du programme. Ainsi, les risques et les gains de la promotion sont in fine partagés entre chaque acteur du projet. C’est ce qui détermine les rendements « net » hors fiscalité affichés par les plateformes.

Pour aller un peu plus loin, ces frais proviennent de la marge, qui prends en compte la déduction des coûts (construction, achat de terrain) et du niveau de risque ficelés au projet (qualité de commercialisation, emplacement) … Avant le 1er janvier 2018, les gains produits étaient imposables à l’impôt sur le revenu à travers le barème progressif que l’on connaît généralement tous. Lors du versement des intérêts, l’État retiendrait 15,5% de prélèvements sociaux + un accompte de 24% sur l’impôt dû l’année suivante.

Désormais, c’est un taux de 30% qui est appliqué, comprenant les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu. Pour plus de détail, je vous invite à lire notre article « Impôt : les nouveautés pour 2018 » qui présente la flat taxe mais aussi les autres changements de la fiscalité française.

Conseil pour les futurs investisseurs

Si vous portez de l’intérêt à ce mode de financement et souhaitez soutenir les promoteurs à l’instar de la construction en France, le Crowdfunding est une solution au rendement intéressant, à condition de se tourner vers des sites certifiés proposant des projets viables.

Il est également intéressant de regarder le profil des membres de la plateforme, et de veiller à la transparence du fonctionnement du site. Une plateforme à forte notoriété sera plus rassurante qu’une plateforme inconnue du public par exemple.

Conclusion

Il est essentiel de savoir que le crowdfunding immobilier présente aujourd’hui des taux de rendements très intéressants, généralement sur de courtes durées (24 à 36 mois). De plus, ces taux indiqués par les plateformes de financements sont net de frais et subiront une fiscalité à hauteur de 30% des gains lors de leurs versements sous forme d’intérêts. Attention, ne confondez pas ce mode de financement avec celui des SCPI car le produit est bien différent tant sur sa durée d’investissement que sur sa fiscalité.

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À propos de l'auteur

Franck Fargerelle , Directeur Stratégie entreprise

Franck Fargerelle débute sa carrière dans le secteur immobilier à la fin des années 90. En 2000, il intègre la Banque Cortal Consors en tant que conseiller financier avant d’occuper le poste de Directeur Commercial. En 2006, il intègre Fidelity AM, la plus importante société de gestion de fonds indépendante au monde où il y entre en tant que Directeur Associé sur le marché Français spécialisé dans la distribution de fonds d’investissements. En parallèle, Franck est également chargé d’enseignement à Science-politique. Après 10 ans passés chez Fidelity il décide de rejoindre Netinvestissement en s’y associant afin d’y créer l’entité Corporate par le biais de Netinvestissement Entreprise.

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