L'IFI, un impôt complexe

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Par Stéphane van Huffel
Le 02/03/2018

L’article « L'IFI, un impôt complexe » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Résultant d’une promesse de campagne d’Emmanuel Macron visant à ne plus imposer la détention d’entreprises ou d’actions, la transformation de l’ISF (impôt sur la fortune) en IFI (impôt sur la fortune immobilière) ne vise plus que les contribuables dont le patrimoine immobilier dépasse les 1,3 million d’euros.

Effectif depuis le 1er janvier 2018 et aux modalités très complexes, cet impôt ne rapportera au gouvernement que 850 millions d’euros, contre 5 milliards précédemment.

L’immobilier, mais pas seulement !

Obéissant à ses propres règles et d’une technicité d’envergure, cet impôt présente même les caractéristiques essentielles pour bloquer certaines méthodes d’optimisation fiscale. En effet, l’assiette de l’impôt dépasse la notion traditionnelle de « bien immobilier » et soumet désormais les parts de sociétés qui détiennent directement ou indirectement un patrimoine immobilier.

Pour une société qui détient dans son patrimoine (pour son activité opérationnelle) des biens immobiliers dont plus de 10% sont détenues par un contribuable, l’excédent des 10% détenue sera assujetti à l’IFI. Il en est de même pour les contrats d’assurances-vie en unités de compte comprenant des biens immobiliers tels que les SCPI ou OPCI par exemple.

Mauvaise nouvelle pour les détenteurs de forts patrimoines immobiliers

Dans cet IFI nouvelle mouture sont désormais exclus les actifs financiers tels que les assurances-vie, les voitures, les portefeuilles de valeurs mobilières etc... Ainsi, les contribuables dont le patrimoine est au 1er janvier 2018 composé d’un fort patrimoine immobilier restent taxable à hauteur de 800.000 euros (si la valeur égale ou dépasse 1.300.000 euros). Au contraire, les contribuables dont le patrimoine immobilier est faible, ou majoritairement composé d’actifs financiers, sort de la base taxable de l’IFI.

De plus, concernant la dette déductible liée à la détention de biens immobiliers, il est nécessaire de noter quelques changements majeurs. Par exemple, la dette attachée à un emprunt IN FINE se voit proratisé dans sa déductibilité. Enfin, tout ce qui est supérieur à 60% de l’actif brut concernant les dettes, n’est désormais déductible que de moitié.

Conclusion

D’apparence simple et recentré sur le patrimoine immobilier, la suppression totale de l’ISF aurait été de bon sens pour le contribuable français, qui estime ce dernier de confiscatoire et lourd. Ayant pour finalité d’attirer les expatriés fiscaux, cette mesure de transformation de l’ISF fait toujours hésiter cette catégorie de personne à revenir.

Craignant un retour en arrière de la part du gouvernement, cette promesse de campagne reste insuffisante et médiocre.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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