Immobilier : les mesures du nouveau président

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Par Karl Toussaint du Wast - le 16/05/2012

Depuis le 15 mai, date de la passation de pouvoirs, François Hollande est officiellement le nouveau président de la République. Durant sa campagne, il a esquissé les grandes lignes de sa politique, parmi lesquelles, des mesures pour faire face à la crise du logement. Comme vous, petits et grands investisseurs dans l’immobilier, les professionnels du secteur attendent aussi de voir comment le nouveau président mettra en place sa nouvelle politique du logement. Passage en revue des dispositifs envisagés.

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Encadrer les loyers et renforcer la loi SRU

Mesure phare de François Hollande, l’encadrement des loyers sera mis en place pour plafonner les loyers des biens nouvellement loués selon le prix moyen du marché local. Cette mesure pourrait être votée au parlement dès le mois de septembre.


Le nouveau président veut aussi réévaluer le quota de logements sociaux. Ce quota, imposé aux communes (de plus de 3 500 habitants et plus de 1500 habitants en Ile-de-France) par la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain), est voué à passer de 20 à 25%.


Et pour faire face au non-respect des quotas, le président compte augmenter les pénalités et amendes mais aussi renforcer le rôle des préfets dans le contrôle de l’application de ces quotas.

Relancer la construction de logements et libérer le foncier

Au 1er trimestre 2012, on a constaté un effondrement de presque 13% des mises en chantier. Ce chiffre n’est pas de bonne augure face à la pénurie de 800 000 logements à laquelle est confronté le marché immobilier français.


Face à ces chiffres alarmants, François Hollande s’est fixé pour objectif de faire construire 2,5 millions de logements en plus d’ici la fin de son quinquennat. Pour atteindre cette objectif, il devra porter le volume annuel de logements construits à 500 000 habitations.


Parmi ces 500 000 logements/an, il entend en consacrer 150 000 aux logements sociaux. Le président entend assurer leur financement grâce à la collecte supplémentaire de fonds espérée du doublement des plafonds des livrets A et de développement durable.


Afin de remédier à ce manque de logements, la refonte du livret A pourrait d’ailleurs être accompagnée d’un programme de cession de terrains au profit des collectivités locales. Ces dernières devraient en contre-partie s’engager à affecter les terrains en question à la construction de logements sociaux.

Taxation des plus-values immobilières

Selon François Hollande, libérer le foncier passe par un remaniement de la fiscalité notamment en matière de plus-values. Concernant justement la taxation des plus-values immobilières, François Hollande souhaite revenir au régime fiscal qui s’appliquait avant 2004 : un abattement de 5% au-delà de la seconde année de détention du bien immobilier concerné soit une exonération totale de la taxation après 22 ans de détention.


Ainsi, il revient sur la réforme appliquée depuis début février. Pour rappel, les plus-values ne sont désormais plus assorties d’une exonération au bout de 15 ans mais à compter de 30 ans de détention du bien immobilier. En revenant au régime fiscal d’avant 2004, les plus-values seraient alors déterminées selon :

  • la prise en compte d’un coefficient d’érosion monétaire c’est-à-dire que la plus-value est réduite selon l’évolution du coût de la vie pendant la période de détention du bien et en fonction de la date d’acquisition ;
  • cette plus-value nette d’érosion monétaire bénéficie par la suite d’un abattement pour la durée de détention : 5% par an dès la 2ème année soit 100% d’exonération après 22 ans de détention du bien ;
  • la plue-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu.
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Pour les plus-values obtenues de la vente de sa résidence principale, le changement n’est pas pour maintenant. Elles resteront exonérées d’impôt.


Réformer le PTZ+

Le prêt à taux zéro pourrait lui aussi être révisé. Ce crédit immobilier est vouée à être remanié. François Hollande désire élargir le dispositif aux jeunes et ménages modestes.


De plus, alors qu’on ne peut prétendre à ce prêt pour une acquisition dans l’immobilier ancien, la réforme du PTZ + pourrait revoir la donne et l’intégrer aux possibilités de ce type de financement.

Conclusion

La situation est grave sur le marché immobilier. Miné par la conjoncture économique et les incertitudes politique, il a fortement été chahuté ces derniers temps. Socialement, le constat aussi est alarmant. Selon le 2ème baromètre du logement social TNS Sofres qui date d’avril 2012, 40% des français estiment qu’ils auront un jour besoin d’un logement social. Un pessimisme pour l’avenir loin d’être rassurant. Pour faire face à ces inquiétudes et enrayer la crise du logement, la nouvelle politique de François Hollande ne devra donc pas seulement être marquée par le changement mais aussi par l’efficacité.

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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