Le décret de plafonnement des loyers se confirme

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Par Karl Toussaint du Wast - le 04/06/2012

Cécile Duflot, la Ministre du Logement et de l’Egalité des Territoires, avait annoncé que la mise en place d’un dispositif d’encadrement des loyers serait sa priorité. Priorité qu’elle souhaite faire appliquer par décret dès la rentrée prochaine. Selon elle, cette mesure est indispensable pour répondre à la crise du logement qui pèse sur les foyers français. Comment s’appliquera le plafonnement des loyers ? Quelles seront les modalités du décret ?

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L’encadrement des loyers : la priorité de Cécile Duflot

Ce sont les revendications de la Confédération Nationale du Logement (CNL) et de la Confédération Générale du Logement (CGL) qui sont l’origine de la mise en avant de cette problématique. Les deux confédérations avaient en effet collecté plus de 20000 signatures grâce à une pétition lancée sur Internet. La réclamation portait sur une mesure de blocage des loyers.


Puis, durant sa campagne, François Hollande a annoncé son désir d’encadrer les loyers afin qu’ils ne dépassent pas les montants appliqués dans des zones particulièrement touchées par une forte tension locative.


La mesure est devenue la priorité de la Ministre du Logement qui, à travers l’entrée en vigueur d’un décret, entend stopper l’emballement excessif des loyers qui impacte le budget des ménages français et parfois en devient insoutenable.


C’est la hausse des loyers à un niveau supérieur à celui de la valeur moyenne de l’IRL (indice de référence des loyers) qui est en cause
. Ce phénomène se constate notamment en région parisienne où selon l’Observatoire des loyers, les tarifs appliqués ont augmenté de 2,4% en 2011 soit 1,7% de plus que l’IRL ; conséquence d’une augmentation moyenne des loyers de 6% à la relocation.

Le décret devrait alors prendre la forme d’un dispositif d’urgence afin de bloquer les loyers au moment de la relocation. La Ministre souhaite ainsi que les loyers soient bloqués dans certaines zones considérées comme très tendues.


D’ailleurs, on sait déjà que la mesure devrait concerner essentiellement les régions Ile-de-France, Rhône-Alpes et PACA mais la portée du décret pourrait par contre se limiter à certains arrondissements et quartiers des grandes agglomérations.


Nuance tout de même, il ne s’agit pas de geler les loyers mais simplement d’éviter que les propriétaires profitent d’un changement de locataire pour les augmenter.

L’application du décret... Vers une grande loi sur
le logement ?

Au-delà des oppositions politiques sur cette mesure, c’est la mise en place même d’un tel décret qui suscite des interrogations. L’application du décret est en effet rendue complexe par le fait que la France n’a pas d’observatoire qui permette de déterminer avec précision les prix. Alors, comment fixer un plafond de loyers ?


Il serait possible de fixer des plafonds de loyers variables selon les régions mais dans ce cas il faudra établir une base de loyers existants, base de loyers que les pouvoirs publics n’ont pas à ce jour.

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Une autre piste envisagée serait d’interdire toute augmentation de loyer au moment de la relocation ou du moins toute hausse supérieur à l’IRL mais cet indice que fixe l’INSEE tous les 3 mois varie aussi selon l’inflation.


L’équation est donc complexe. D’autant plus qu’il est probable que pour appliquer son décret, la Ministre exploite l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989. Cette loi sur les rapports locatifs permet en effet de fixer par décret un montant maximum des loyers de logements vacants dans des zones où l’évolution des loyers est considérée comme « anormale ». Cependant, le Conseil d’Etat aura certainement à prendre des décisions sur les contestations qui sont à prévoir concernant l’interprétation extensive faite de cette loi.


Justement, ce décret devrait être pour la Ministre du Logement un premier pas vers la révision de cette loi de 1989. Une nouvelle loi qui nécessitera elle beaucoup de négociations et qui ne devrait pas être prête avant 2013.

Conclusion

Pour cette grande loi sur le logement, Cécile Duflot compte ouvrir les négociations et la concertation avec les différents acteurs du logement. Mais avant cela, elle doit élaborer ce décret sur le plafonnement des loyers et les modalités techniques de son entrée en vigueur prévue dès la rentrée. En effet, le flou du contenu même de ce décret et de la manière dont il pourra être appliqué alerte et fait craindre une hausse du manque de logements locatifs alors que déjà la pénurie est inquiétante.

La Ministre du Logement est donc face un dilemme : mettre en place un décret rigoureux qui pourrait décourager les propriétaires (au risque d’aggraver la crise du logement) ou limiter l’encadrement des loyers à certains cas (au risque de décevoir des locataires). Quelque soit la décision prise, elle ne devrait être connue avant les élections législatives.

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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