Loi ALUR : ce qu’il faut retenir !

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Par Stéphane van Huffel - le 26/02/2014

La Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, dite Loi ALUR a été adopté définitivement par le Sénat le 20 février dernier. Cette loi a pour but d’assurer une meilleure régulation du marché immobilier, considéré par les rédacteurs du texte comme trop « livré à lui-même depuis plus d’une décennie et où les prix de sont envolés ».

Le ministère du Logement, sous l’impulsion de la ministre Cécile DUFLOT, a donc engagé une liste de réformes qui impacteront l’ensemble des acteurs du secteur. Décryptage.

justice

L’urbanisme

Au niveau des communes et des communautés de communes, les choses évoluent fortement. En effet, de nouveaux Plan Locaux d’Urbanisme Intercommunaux (PLUI) seront lancés. Ils donneront aux communautés de communes et d’agglomérations des compétences nouvelles en matière d’urbanisme, jusqu’à à la charge des seuls maires. L’idée est d’harmoniser les normes d’urbanisme dans les « métropoles » et d’éviter les disparités entre les villes. Les maires pourront cependant, dans certaines conditions, s’opposer au transfert de compétences (si ils rassemblent 25% des communes de la zone et que ces communes représentent au moins 20% de la population concernée).

Afin de construire plus et de construire mieux, le ministère prévoit de renforcer la lutte contre l’artificialisation des sols, le mitage et l’étalement urbain et de privilégier les zones pavillonnaires densifiées.

mesure fiscale

Les locataires

La première des réformes, et celle qui a sans doute fait le plus parlé est l’encadrement des loyers. L’idée du ministère est de maîtriser l’envol des loyers et de faire baisser ceux qui sont estimés excessifs, en particulier dans les zones urbaines tendues. En Ile de France par exemple, cela pourrait concerner plus de 25% des loyers. Mais cette mesure, qui inquiète les propriétaires mais également les professionnels, fera l’objet d’un décret d’application courant de l’année et n’est pas entrée en vigueur.

Toujours dans les zones tendues, les honoraires de location, prélevées par les agences seront divisés par deux. Seuls les propriétaires désormais supporteront les frais de mise en location. Certaines prestations seront encore partagées avec le locataire mais les montants seront plafonnés pour celui-ci.

Dans un souci de simplification, la loi prévoit la création d’un formulaire unique faisant office de contrat de bail simplifié et harmonisé et reprenant les informations concernant le locataire précédent afin d’assurer la transparence entre deux baux. De plus, la loi prévoit de limiter le nombre de pièces justificatives demandées par le bailleur au candidat locataire. Cette liste fera l’objet d’un décret courant de l’année.

L’autre gros sujet qui a fait couler beaucoup d’encre est la Garantie Universelle des Loyers (GUL). Elle sera mise en place pour protéger les propriétaires quant au risque d’impayés locatifs, en particulier pour les locataires les plus fragiles qui ne peuvent proposer de caution. Cette garantie, facultative, devrait permettre de limiter les dossiers de contentieux et les expulsions.

Les propriétaires

Première conséquence de la loi : une lutte renforcée contre les « marchands de sommeil ». En cas de condamnation, ils pourraient se voir interdire d’acheter de nouveaux biens locatifs.

Plus contestée, la tréve hivernale est étendue du 1er novembre au 31 mars. Elle pourra surtout, selon le texte, bénéficier aux occupants sans titre ni droit en plus des locataires redevables. Cela pourrait couvrir donc les «squatteurs». Un juge pourra toujours en décider autrement mais cela peut inquiéter un grand nombre de propriétaires.

gerer-location

D’un point de vue de la copropriété, la loi prévoit également des mesures renforçant la transparence des honoraires de syndic. Pour les copropriétés de plus de 10 lots, le compte séparé sera désormais obligatoire et sans frais. Sera également instauré un forfait annuel couvrant mieux les coûts des syndics et valorisant une harmonisation des pratiques. Un nombre limité de prestations pourront désormais être facturées par un syndic (liste à définir dans un décret courant de l’année).

Afin de clarifier également les relations entre copropriétaires, un registre national d’immatriculation recensera à l’avenir les copropriétaires en difficultés ou non diligents.

Les professionnels

La ministre le souhaitait, sera créé un « Conseil National de la Transaction et de la gestion Immobilière ». Selon la loi, ce futur organisme aura pour mission « la responsabilité de représenter la profession et de veiller à la moralité et la compétence des professionnels ». Plus globalement, le texte prévoit de renforcer les moyens d’assurer le respect des règles déontologiques dans le secteur.

Désormais, les professionnels de l’immobilier seront donc soumis à une obligation de formation continue en plus d’un niveau de compétences minimales pour être autorisés à pratiquer leur métier. Un futur statut proche de celui des Conseils en Investissement Financier (CIF) est à l’étude.

A noter, les agences spécialisés dans la vente de listes locatives ne pourront plus désormais proposer que des biens dont ils ont l’exclusivité. Cela permettra d’éviter au locataire l’achat de listes dont la majorité des biens sont déjà loués.

Conclusion

La loi ALUR est donc votée mais une grande partie de son contenu dépend maintenant de la mise en application de décrets qui seront votés courant de l’année.

Le texte, très critiqué par les propriétaires et par un grand nombre de professionnels de l’immobilier n’a pas fini de faire parler de lui. Son contenu est déjà considéré par certains comme une régulation trop intrusive de l’Etat sur un marché qui a du mal à se réformer. A noter de vraies avancées en matière de transparence.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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