Loi ALUR, ce qui va changer

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Par Stéphane van Huffel - le 13/05/2014

Votée et validée le 20 février dernier, la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) portée par l’ancienne Ministre du logement, Cécile Duflot, a pour objectif de rétablir une égalité d’accès au logement et de lutter contre l’étalement urbain. Cela va notamment se traduire par une protection accentuée à l’égard des locataires corrélée à une hausse des exigences pesant sur les professionnels de l’immobilier.

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Les principaux apports de cette loi sont :

Un encadrement des loyers

Le nouveau dispositif a pour objectif d’instaurer un loyer plafond dans des zones caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande. Ce loyer plafond sera déterminé chaque année par le préfet de département en fonction des données émanant des observatoires locaux. Ainsi, tout loyer dépassant de plus de 20% le loyer fixé par décret sera réputé comme abusif. Cela viendrait concerner plus de 28 agglomérations.

Ce dispositif connaît néanmoins des exceptions. En effet, le propriétaire pourra appliquer une majoration dans les cas où le logement ou l’environnement apparaîtrait comme exceptionnel.

Une hausse des obligations pesant sur les professionnels de l’immobilier

Cette loi vient également renforcer le contrôle à l’égard des professionnels (agents immobiliers, syndics). Ainsi, les frais d’agence seront désormais plafonnés en fonction de la superficie du logement et les prestations facturées au locataire seront soumises à un plafond défini par décret.

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Une garantie universelle des loyers

A compter de 2016, en vue de favoriser la mise en location des logements vacants et de donner accès au logement à des personnes de faibles revenus, les bailleurs pourront opter pour une garantie universelle des loyers visant à les indemniser en cas d’impayés de loyer. Jusque là, les bailleurs privilégiaient la caution solidaire, ou encore l’assurance « impayés de loyer ».

Il convient de noter qu’il sera cependant interdit aux bailleurs de cumuler les garanties, sauf si le locataire s’avère être un étudiant ou un apprenti.

Une définition plus stricte de la location meublée

Afin de limiter les abus, cette loi est venue redéfinir la location meublée qui s’entend désormais comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

A cela s’ajoute le respect d’un certain nombre de normes de confort auxquelles un logement doit répondre, comme par exemple la surface minimale des logements lorsqu’ils constituent la résidence principale du locataire.

La loi est également venue modifier le régime même des locations meublées en y intégrant de nombreuses dispositions jusque là réservées aux locations dites vides. Ainsi, sont désormais communs aux deux régimes ; la liste des clauses interdites, les documents susceptibles d’être demandés au locataire, la prise en charge de la vétusté par le bailleur, ainsi que les modalités de décompte du délai de préavis.

Conclusion

Si l’objectif phare de cette loi est de garantir l’accès au plus grand nombre à un logement digne et abordable, elle n’est pas sans susciter le mécontentement des professionnels du secteur qui y voient la mise en place d’un déséquilibre significatif entre locataire et bailleur et qui selon le président de la FNAIM, Jean-François Buet « contient tout ce qu’il faut pour faire caler le moteur de l’investissement locatif ».

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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