Loi Alur : le début des loyers encadrés à Paris pour Juillet

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Par Stéphane van Huffel - le 07/04/2015

Attendu par la majorité des francais et au désarroi des professionnels de l’immobilier, l’encadrement des loyers, mesure phare de la loi alur, débutera sa phase de test en juillet. La ville cobaye ? Paris et ses 80 quartiers divisés par l’OLAP (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne).

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I/ Le mécanisme de l’encadrement des loyers

Tous les nouveaux baux ou renouvellement de baux dans un des 80 quartiers de Paris, ne pourront avoir un loyer supérieur à 20% de celui du loyer de référence fixé par l’OLAP. Toutefois, ces loyers ne pourront être inférieurs à 30% du loyer de référence. Cette nouvelle mesure concernera les logements anciens, neufs, vides et meublés.

II/ Le zonage

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Voici la capitale divisé en 80 quartiers par l’OLAP. On y retrouve 4 codes couleurs en fonction du prix des loyers. Les quartiers en bordeaux et rouge pour les loyers les plus chers puis les quartiers en vert pour les loyers les moins chers. Les loyers varieront selon :

  1. Sa situation géographique (carte ci-dessus)
  2. Selon la date de construction du logement
  3. Selon le nombre de pièces

Exemple de zonage pour le quartier N°48 – 12e Arrondissement – Zone 11 :

EchantillonMédianeMédiane +20%Médiane -30%
Avant 1946
T1 217 28,2€ 33,8€ 19,7€
T2 421 22,5€ 27€ 15,8€
T3 238 21,6€ 25,9€ 15,1€
T4 et + 131 19€ 22,8€ 13,3€
Entre 1946 - 1970
T1 123 21,8€ 26,2€ 15,3€
T2 53 21,6€ 25,9€ 15,1€
Après 1990
T1 53 22,8€ 27,4€ 16€
T2 63 24,4€ 29,3€ 17,1€


Pour retrouver tous les loyers : rendez vous sur le site observatoire des loyers. Ces loyers serviront de « loyer de base » pour l’évaluation des loyers de référence fixé par le préfet de Paris pour le mois de juin.

III. L’avancement du dispositif

Il reste toutefois quelques décrets en attente pour que la mesure de l’encadrement des loyers soit effective pour cet été.

  1. La définition du « complément du loyer » : publication pour mai.
  2. Le loyer de référence fixé par le préfet de Paris : Il sonnera le début de cette expérimentation. Ce décret est attendu pour juin.
  3. Un décret en cours d’examen au Conseil d’Etat, il concerne :
    • Le contrat de syndic type attendu pour avril (entré en vigueur : le 1er juillet 2015)
    • Le contrat type pour le bail d’habitation attendu pour mai (entré en vigueur : le 1er juillet 2015)
  4. Trois projets de décrets sont en cours d’examen et se positionnent sur la modernisation de la gestion de la demande de logements sociaux.
  5. Deux décrets doivent voir le jour dans les prochains mois :
    • Rédaction d’un code de déontologie des professions immobilières
    • Mise en place d’une Commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières.

A ce jour, ce sont les seules informations dont nous sommes en mesure de transmettre sur cette disposition. L’encadrement des loyers est bel et bien lancé malgré les 13 décrets publiés sur les 80 nécessaires à son application. Le ministère du Logement promet une accélération et prévoit une publication d’une trentaine de décrets d’ici le 2e trimestre 2015 (dont les 6 précédemment cités ci-dessus). Fin d’année 2015, 90% des décrets seront publiés.

Conclusion

La loi Alur avance à grand pas, limitée à Paris à titre expérimentale pour l’été 2015, la loi séduit aussi plusieurs autres villes comme Lille ou Grenoble. Encore très contestée par les professionnels de l’immobilier, la mesure est pourtant très attendue par les contribuables français (à 56%). L’expérience limitée à Paris sera donc une bonne épreuve pour cette loi Alur. Nous sommes pressés de faire un premier bilan objectif en fin d’année 2015. En attendant, voici un retour sur ce qu'il faut retenir concernant la loi Alur.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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