ACTE 1 : la check-list était « presque » complète

Par Karl Toussaint du Wast - le 04/09/2013

NOUVEAUTE DE LA RENTREE :

Les 15 meilleures façons de se tromper avec son argent

Pour cette rentrée et jusqu’à la fin de l’année, nous vous proposons une nouveauté que vous aurez, nous l’espérons, plaisir à lire, dans notre newsletter bimensuelle.

Ecrit avec une pointe d’humour et de dérision, nous allons vous raconter des histoires vraies vécues par des clients « investisseurs en herbe ».

L’objectif de ces brèves étant surtout de vous sensibiliser ou de vous alerter sur les erreurs à ne pas commettre.

Pour des raisons évidentes de confidentialité les prénoms des personnes ont été modifiées.

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Pour cette première, nous vous proposons de découvrir l’histoire d’Eric et Adèle, un jeune couple de parisien, qui, si elle se termine heureusement bien, aurait pu virer au cauchemar à cause d’un simple oubli


Eric et Adèle ont chacun une trentaine d’années et vivent en région parisienne. Monsieur est ingénieur dans une grosse SSII et Madame est directrice d’une agence bancaire. Ils se sont pacsés récemment mais en ont marre de payer autant d’impôts : plus de 6000 € et décident donc d’agir.


Ils se mettent en quête de trouver une solution et après avoir étudié les différentes mesures en vigueur, optent pour le dispositif « Duflot ». Ils sont en effet locataires (ne pouvant pas acheter leur résidence principale en région parisienne en raison du prix du marché) et se disent que la loi Duflot est un bon moyen pour eux de se constituer un patrimoine immobilier tout en payant moins d’impôts.

Le choix du dispositif étant arrêté, ils se mettent alors à la recherche d’un bien. Le couple est très méfiant et tout autant prévoyant, c’est pourquoi ils se disent qu’ils préfèrent faire eux même et ne pas passer par un intermédiaire pour les accompagner.


Le choix de la localisation est vite arrêté : ça sera Nantes. Tous deux y ont fait leurs études, ils « connaissent » bien la ville et la considèrent dynamique.


Les rôles sont répartis. Monsieur est chargé de faire une étude de marché poussée et Madame, de par ses fonctions, se chargera tout naturellement du financement (d’autant qu’en tant que salariée de la banque, elle bénéficie de conditions de prêt avantageuses).


Après avoir pris de nombreux renseignements chiffrés sur Internet (nombre d’habitants, flux migratoires, bassin d’emploi, âge moyen de la population, taux de chômage dans la ville…) Monsieur appelle plusieurs agences immobilières pour connaitre les prix de marché, la demande locative et les loyers généralement pratiqués sur un T2, puisque c’est un deux pièces qu’ils ont retenu.


Ils effectuent ensuite de nombreuses recherches sur Internet pour trouver le « meilleur bien immobilier ». Pour cela, ils sollicitent pas moins de 15 sites ou promoteurs, à tel point qu’ils finissent même par ne plus savoir qui leur a présenté quoi.

Finalement, et après plusieurs semaines d’investigation, ils jettent leur dévolu sur un petit programme collectif de 35 lots (parmi leurs nombreux critères, celui de la taille humaine du programme en faisait partie) auprès d’un promoteur local. Le prix est juste et l’appartement est bien situé et bien exposé. Il dispose en plus d’un emplacement de parking en sous-sol. Le tramway n’est qu’à quelques centaines de mètres de la résidence.


Avant de signer, Monsieur tient à prendre connaissance de la notice descriptive. Il la soumet à son père (ancien maçon récemment retraité) qui l’étudie avec soin. Rien à déclarer, tout est en ordre. Ils peuvent avancer.


Dernier point avant de signer : la gestion. En effet le couple n’a ni le temps ni l’envie de gérer eux même le bien aussi ils optent pour la délégation de la gestion.

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Nouvelle analyse de marché, mise en concurrence et appels d’offres auprès de plusieurs agences. Finalement ils retiendront l’offre d’une agence locale car elle leur semble bien connaitre le marché et pratique de surcroit des tarifs compétitifs.


Ils peuvent à présent sereinement signer le contrat de réservation.


Madame prend alors la main et se charge de monter le cadre du prêt immobilier. Là encore, elle s’assure soigneusement de verrouiller l’ensemble des points importants d’un prêt immobilier et obtient un taux très compétitif. Tout étant en ordre au niveau du prêt, celui-ci est signé et ils passent, quelques mois plus tard chez le notaire pour l’acte authentique.


La construction se déroule sans problème et en Mai 2013, ils sont invités à la remise des clés. A l’exception de quelques petites réserves (un carreau cassé dans la salle de bains et une plainte non peinte dans le salon) l’appartement est comme ils l’imaginaient. Ils en profitent pour aller rencontrer l’agence qui leur trouvera un locataire 15 jours plus tard.


Eric et Adèle sont ravis de leur investissement. Cela dit, quoi de plus normal car, en investisseurs prévoyants, ils avaient tout prévu, tout maitrisé et tout vérifié.


Tout !!.... A l’exception d’une chose : la GFA.


Certes, il n’y a pas eu de problème ni de retard dans la construction, mais en oubliant de s’assurer que le constructeur avait bien une GFA extrinsèque, ce couple s’est mis, sans le savoir, en danger.


Qu’est-ce que la GFA : la garantie financière d’achèvement est une garantie que les constructeurs sont tenus de prendre avant toute mise en chantier. Il en existe deux types :

  • La garantie intrinsèque (le constructeur s’assure lui-même sur ses fonds propres)
  • La garantie extrinsèque (le constructeur contracte une assurance auprès d’un assureur externe).
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Quel est le rôle de la GFA : la garantie financière d’achèvement assure aux acquéreurs le parfait achèvement de la résidence, même en cas de faillite ou de défaillance du constructeur. Vous l’aurez compris, cette GFA est donc très importante. En France, chaque année, des centaines de français se retrouvent avec une maison inachevée, inhabitable et un crédit qui court pendant ce temps, car ils n’ont pas pris soin de vérifier que le constructeur qu’ils avaient choisi avait bien une GFA, surtout, bien évidemment extrinsèque.


De nos jours il est en effet fortement déconseillé de confier son investissement à un constructeur qui n’aurait qu’une garantie intrinsèque car s’il s’assure lui-même à un instant T vous n’avez alors aucune garantie d’être couvert si quelques mois plus tard ce dernier dépose le bilan.

Heureusement donc pour Eric et Adèle, tout s’est bien passé et le constructeur n’a pas eu de soucis financiers pour terminer la construction, mais dans le cas contraire, et malgré toute leur vigilance, le jeune couple se serait retrouvé avec un appartement inhabitable et donc dans une situation financière très délicate.


Dans 15 jours nous vous raconterons la stupéfaction de François en découvrant que son fonds euro qu’il croyait pourtant totalement garanti était en fait exposé à des risques systémiques.

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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