ACTE 13 : résidence de tourisme : miroir aux alouettes ?

Par Karl Toussaint du Wast - le 26/03/2014

Comme chaque année, fidèles à leur région, les Derval passent leurs vacances d’été sur la Côte d’Opale. Un mois plein au bord de la mer. Ils adorent cette région et rêveraient de pouvoir y acheter un petit appartement pour y passer leurs vacances. Seulement voilà, M&Mme Derval ne peuvent pas supporter un deuxième prêt bancaire, en plus de celui qu’ils ont déjà sur leur maison principale.

Aussi, lorsque M. Derval annonça à sa femme qu’il avait peut-être trouvé l’appartement de leurs rêves, Madame Derval n’en revenait pas.

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Un joli 2 pièces sur la côte d'opale pour un prix défiant toute concurrence dans une résidence de tourisme et qui en plus, cerise sur le gâteau, bénéficiait d’un avantage fiscal et d’un bail de location à l’année. Pour les Derval, c’était inespéré.

En effet, au gré de ses recherches sur Internet, M. Derval avait découvert qu’il était possible, comme le disait la publicité de « financer sa résidence secondaire grâce à ses impôts et à des loyers garantis ». Intrigué, il avait alors cliqué et appris qu’il était possible d’acheter un bien dans une résidence de tourisme et de le financer grâce à une réduction d’impôts et en plus, grâce à un bail commercial sur la résidence, des loyers leur seraient versés toute l’année. Et pour couronner le tout, la possibilité d'en profiter quelques semaines par an.

Alors qu’ils ne pouvaient jusqu’à présent réaliser leur rêve, les Derval pouvaient à présent acheter leur appartement à Berck Plage pour moins de 300 € / mois. C’est donc impatients et tout aussi excités qu’ils se rendent dans la bulle de vente du programme à Berck. Là, une belle maquette en bois leur présente ce que sera la résidence une fois terminée…. Dans un peu plus d’un. Dès l’été 2011, ils pourront donc profiter de leur nouvel appartement.

Mais ce que le vendeur avait en revanche « omis » de préciser aux Derval, c’est que la saison touristique « Haute » à Berck est en été et que donc, s’ils veulent en profiter pendant cette période, c’est le gros du rendement potentiel de leur appartement qui est alors entaché. Le rendement global se fera alors sentir sur les loyers qui leur seront versés.

Mais ce qui est arrivé aux Derval est plus grave, bien plus grave encore : 3 ans à peine après le début de l’opération, les Derval ont la désagréable et douloureuse surprise de recevoir un courrier du gestionnaire qui leur annonce que « devant la situation économique actuelle et la faible affluence touristique dans la région… » ce dernier dépose le bilan et que… bien entendu aucun repreneur ne veut se positionner à Berck.

Aveuglés par leur affectif, M&Mme Derval n’avaient en effet pas du tout envisagé cet achat comme un investissement devant reposer sur des critères de sélection froids et pragmatiques, mais avaient au contraire polarisés leur acquisition sur la réalisation de leur rêve.

Les Derval se retrouvent ainsi confrontés à une terrible « double peine » : tout d’abord la remise en cause de leur avantage fiscal octroyé initialement pour non-respect de la mise effective en location pendant une durée minimum de 9 ans ; d’autre part la charge financière à supporter entièrement, celle-ci n’étant en effet plus compensée par des loyers qui n’arrivaient déjà plus vraiment depuis quelques mois.

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A partir de là, tout va très vite. Les Derval cherchent à vendre, tout comme l’ensemble de tous les autres investisseurs de la résidence, sans bien évidemment trouver le moindre preneur. Les banques réclament leurs échéances de prêt et les Derval sont à présent contraints de devoir revendre leur maison pour pouvoir rembourser.

Le rêve s’est à présent transformé en cauchemar. Eux qui pourtant pensaient pouvoir réaliser leur rêve facilement.

Ce drame est malheureusement vécu chaque année par des Français qui focalisent leur achat sur des critères uniquement affectifs, sans se poser les bonnes questions : les questions que l’on doit se poser lorsque l’on fait n’importe quel investissement immobilier. Coupler investissement et plaisir en investissant dans une résidence de tourisme est en effet un bon « argument commercial » pour celui ou celle qui vous le vend, mais rarement bon pour vous. Aussi, si vous décidez d’investir dans une résidence de tourisme parce qu’elle vous plait ou qu’elle est située dans une zone qui vous plait (montagne, campagne, bord de mer), ne comptez pas sur les loyers promis, ni donc sur l’avantage fiscal. N’investissez que si vous êtes sûr de pouvoir supporter vous-même la totalité du cout du prêt. Cette projection d’une hypothèse certes très négative, vous évitera bien des complications.

Les résidences de tourisme aujourd’hui ne peuvent plus (ou très rarement dans quelques zones géographiques bien spécifiques) se satisfaire de la projection locative à l’année. Même bien situé en bord de mer, une résidence de tourisme tournera au mieux 6 mois dans l’année. Trop peu pour être véritablement pérenne et donc financièrement stable dans le temps.

Continuez plutôt à louer librement un appartement ou une maison quand vous partez en vacances et faites, si vous le souhaitez, un bon investissement rationnel par ailleurs, pourquoi pas dans des résidences plus pérennes telles que les étudiants ou les EHPAD.


À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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