ACTE 5 : les travers de l’affectif

Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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En matière d’investissement immobilier, les français sont les champions du monde toute catégorie de l’achat affectif.

En plus de dix ans d’expérience professionnelle dans le monde du conseil patrimonial, nous avons pu vérifier cette affirmation des milliers de fois.

Les Lillois achètent à Lille, les Lyonnais à Lyon, les Nantais à Nantes, les niçois à Nice et nous pourrions ainsi écrire la liste de toutes les villes de France.

Pourquoi ? pour deux raisons principales :

La première, le Français est convaincu que ce qu’il a est le mieux, que sa maison est la plus belle, et que sa ville est LA ville de France ou il FAUT investir.

La seconde elle est plus intéressante sur le plan psychologique. Elle repose sur la conviction profonde qu’une auto-gestion de proximité de son investissement est le meilleur choix. Nous allons donc vous raconter l’histoire de Monsieur Bernard D*, heureux habitant de la ville de Bergerac que nous avons eu l’occasion de rencontrer.

Bernard est boulanger artisan. Il travaille dur. Il se lève tous les matins à 4 heures pour faire lui-même son pain qu’il vend dans sa boulangerie qu’il a acheté avec sa femme Monique il y a 6 ans. Bricoleur à ses heures, Bernard a entreprit la réfection de la grange attenant à sa maison. Tous les dimanches, Bernard scie, taille, coule du bêton et monte des murs. D’ici quelques mois il pourra accueillir ses deux fils qui auront alors chacun leur chambre et leur indépendance dans cette grange.

Tous deux originaires de Dordogne, ils ont repris la boulangerie, bien située dans le centre de Bergerac. Les affaires vont bien mais le couple en a marre de payer autant d’impôts et de charges.

Alors, un dimanche, Bernard et Monique se mettent de tête de trouver un investissement leur permettant de payer moins d’impôts et c’est ainsi qu’ils ont pris contact avec nous.

J’ai rencontré ce couple charmant à mon cabinet. Ils m’ont exposé leur situation et m’ont fait part de leur souhait de réduire leurs impôts. Eu égard à leur situation, un investissement immobilier dans le neuf s’avérait tout à fait cohérent et efficace. Avec le montage que je leur préconisais, ils allaient pouvoir capitaliser la quasi-totalité de leurs impôts dans un bien qui leur appartiendrait.

Seulement voilà : Madame et Monsieur étaient très clairs ; ils voulaient absolument que le bien soit près de chez eux pour, je cite « le gérer nous-mêmes ». Hors de question en effet pour le couple d’investir loin de chez eux et de payer une agence pour faire un travail de gestion qu’ils étaient parfaitement capables de faire eux-mêmes.

Malgré nos efforts pour tenter de leur expliquer qu’il ne fallait pas mettre d’affectif dans un tel investissement et privilégier au contraire la qualité intrinsèque de l’investissement en prenant en compte des critères froids tels que la demande locative, le marché immobilier en local, le potentiel de développement etc… Bernard et Monique restèrent camper sur leur position.

Nous avons tenté de les sensibiliser sur l’état locatif déplorable de la ville de Bergerac mais ils n’ont rien voulu entendre. Ils savaient ce qu’ils faisaient

Finalement et après nos explications sur la mécanique de l’investissement, ils décidèrent de « faire seul ».

Le couple n’avait en effet pu résister à cette offre « immanquable » d’un promoteur qui leur offrait la cuisine équipée et les frais de notaires en échange de l’acquisition d’un T2 en proche périphérie de Bergerac. En effet, quelle affaire !!

Monsieur et Madame D ont acheté cet appartement pour les seules raisons qu’il était près de chez eux et qu’ils allaient bénéficier de « remises exceptionnelles ».

A aucun moment ils ont vérifié si le bien allait effectivement se louer (un investissement immobilier offrant un avantage fiscal est soumis à une obligation de location continue souvent pendant une durée d’au moins 9 ans).

Bergerac est pourtant en tête de la liste noire des villes de France ou il ne faut surtout pas investir. Et comme le promoteur n’arrivait pas à vendre ses appartements, il ne pouvait pas avancer dans la construction ; aussi, pour couronner le tout, le couple a accusé un retard de près d’un an dans la construction, retard qui leur a couté une petite fortune en intérêts intercalaires qu’ils n’avaient bien évidemment pas pris soin de prévoir et de faire financer dans leur offre de prêt.

Au final, l’appartement de Monsieur et madame D ne s’est pas loué pendant plus d’un an et l’investissement a été requalifié par les services fiscaux.

Depuis, nous n’avons plus eu de nouvelles de ce couple de boulanger de Bergerac.

*Les noms / prénoms ont été volontairement changés.

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A propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Stéphane :

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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Le 2022-07-25 15:00:39 par Philippe R.
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