Billet 17 - A la découverte du démembrement de propriété

Par Karl Toussaint du Wast - le 20/02/2013
pierre-objectif

Pour ceux et celles qui auraient raté le dernier épisode de mes aventures, je vais faire un bref récapitulatif. Lors de mes vacances au ski j'ai fait la connaissance d'un skieur très aimable qui résidait alors dans un appartement dont ses parents lui avaient donné la nue-propriété. Répondant à mes multiples (et envahissantes ?) questions il me parla d'usufruit mais aussi de démembrement. Me connaissant bien maintenant vous vous doutez bien chers amis investisseurs que ce mécanisme m'a paru très intéressant et que dès mon retour de vacances j'ai entrepris de me pencher sur le sujet. Voici donc comme promis les fameuses informations concernant le démembrement de propriété !


Bien que possédant un nom assez barbare au final ce mécanisme n'est pas si compliqué que ça à appréhender. Vous êtes prêts ? Un démembrement représente tout simplement une alternative complète et surtout attractive à un investissement locatif classique. Mais pourquoi vous demandez-vous ? Il va falloir patienter encore un peu avant d'obtenir cette réponse, car je vais d'abord vous décortiquer ce mécanisme en détails.

Tout d'abord, un peu de latin ! Le démembrement repose sur la théorie juridique des trois composantes des droits de propriété que sont l'usus, le fructus et l'abusus.

  • l'usus va permettre aux propriétaires que nous sommes d'user de notre bien et de l'utiliser à notre bon vouloir
  • le fructus nous autorise à faire fructifier notre bien et à l'utiliser comme source de revenus
  • et enfin l'abusus, nous permet d'aliéner notre bien, c'est-à-dire de le vendre mais aussi de le donner à une autre personne.


Vous suivez encore ? En clair, le principe du démembrement est de séparer le droit de propriété d'un bien en deux composantes : l'usufruit et la nue-propriété. Ah, nous arrivons enfin au plus intéressant ! L'usufruit donne la possibilité de bénéficier du bien complètement, à savoir l'occuper mais aussi le louer et, la nue-propriété quant-à elle permet de disposer des « murs » du bien, et donc de le céder ou de le donner.


L'histoire de ce skieur m'apparaît désormais comme plus limpide, et non dénuée de sens. Car en peaufinant mes recherches, je me suis rendu compte que lorsque l'usufruit est temporaire, au terme du délai prévu initialement, le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété de son bien !


Quel principe idéal pour se dégager du risque locatif et de la gestion d'un locataire... N'est-ce pas tout de même la crainte la plus importante d'un propriétaire ? En tout cas, c'est la mienne.


De plus, au regard de ses caractéristiques le démembrement peut s'avérer être un excellent outil de transmission et de donation pour préparer l'avenir de ses enfants. Il me semble d'ailleurs que c'est l'idée qu'avaient en tête les parents de mon cher ami skieur afin de minimiser les droits de succession ! Voilà un mécanisme qui nous amène de surprise en surprise.

Le plus étonnant dans le fait de démembrer une propriété c'est qu'il est possible de bénéficier d'une exonération de l'ISF. Bon, bien évidemment je ne fais pas (encore?) parti de ces contribuables qui paient cet impôt, seulement, toute réduction n'est-elle pas bonne à prendre ? De plus, après avoir commencé, il est de mon devoir de terminer mon explication pour renseigner toutes personnes susceptibles d'être intéressées par cette information.


Je disais donc qu'en cédant l'usufruit du bien il est tout à fait possible de s’exonérer de l’ISF et sur la valeur de la pleine-propriété. En effet, la loi prévoit que les biens grevés du droit d’usufruit entre dans l’assiette imposable de l'usufruitier pour la valeur de la pleine-propriété. De fait, en cédant cette partie du bien (à une personne non assujettie à l'ISF bien entendu) cela permet au nu-propriétaire de sortir de l’assiette de calcul de l’ISF la valeur de l’actif démembré.

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Mais il y a encore plus fort. En matière d’investissement, il est possible d’acquérir directement la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit a été cédé à un bailleur conventionné et ce avec une durée contractuelle définie dés le départ. Dans ce cadre, le montant de l’investissement (s’il a été payé comptant) sort de la base imposable ISF. Si il a été financé par un prêt bancaire, l’investissement n’entrera pas dans l’assiette imposable non plus et ce pendant la durée contractuelle du démembrement. Cerise sur le gâteau, si j’avais des revenus fonciers imposables (ce qui n’est malheureusement pas le cas) je pourrai déduire les intérêts de l’emprunt pour l’acquisition de la nue-propriété de ces revenus déjà existants.


Pour tous ceux qui comme moi n'en sont pas encore à ce stade de la richesse, le démembrement ne perd pas pour autant ses nombreux avantages et sa capacité à fournir un outil optimisé de transmission des biens.


Le démembrement est donc vraiment un mécanisme qui m'attire de plus en plus. C'est officiel, je décide donc de me lancer à sa conquête seulement, je ne sais pas encore cette opération se fera dans le cadre familial ou non, ni si elle me permettra d' investir dans l'immobilier ou d' assurer une succession.


C'est donc par prudence, et aussi je l'avoue par peur de ne pas être suffisamment encadré et préparé, que je me décide à mûrir un peu plus ma décision.


Eh oui, l'impatience n'a jamais rien apporté de bon et parfois il est plus raisonnable de peser le pour et le contre et de laisser sa raison s'exprimer. J'aurais sans doute besoin de l'aide de mon conseiller en gestion de patrimoine. Il saura sûrement mieux m'éclairer que les informations que j'ai pu trouver sur Internet...


Un petit coup de fil dans la semaine et je pourrais faire le point sur la manière la plus intéressante d’aborder le démembrement dans ma situation.

collaboration

J'espère que l'avis de mon conseiller en gestion de patrimoine rejoindra le mien, et qu'il optera lui aussi pour un démembrement pour faire croître mon patrimoine, envisager ma retraite ou préparer la transmission de mes biens. Car depuis quelques jours une question me taraude de plus en plus, comment vais-je pouvoir assurer mes vieux jours et ma succession à mes enfants ? Eh oui, j'ai bien dit « mes enfants»... Je ne vous avais pas encore annoncé la bonne nouvelle, mais, ma femme et moi-même attendons la naissance d'une petite fille... Vous vous rendez compte ? Quel bonheur ! Et surtout quel héritage pour mes enfants ?


Vous pensez que je m'y prends trop tôt ? Détrompez-vous. Il est plus important que l'on ne le pense de s'y prendre suffisamment à l'avance, notamment pour limiter les frais de succession à rallonge... Je voudrais donc vous faire partager la prochaine fois toutes mes trouvailles en matière de transmission de patrimoine. Je suis confiant, et je suis sûr que j'arriverais à nous dénicher quelques perles en la matière. Alors, rendez-vous pris ?

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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