Billet 28 - A la recherche d'un investissement locatif

Par Karl Toussaint du Wast - le 24/07/2013
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Aujourd’hui, je suis à la recherche d'un investissement locatif. En effet, j’ai cru comprendre qu’il y avait de fortes chances pour que les taux d’intérêt remontent aussi je me dis qu’il est plus que jamais temps d’en profiter avant qu’il ne soit trop tard. J’ai en effet pris gout à la chose avec mon premier investissement immobilier l’année dernière avec le Scellier ; à présent, je voudrais réitérer l’opération. Et je dois reconnaitre que cette idée m’est venue de ma femme, ou devrais-je dire d’une amie de ma femme.


Dimanche dernier ma femme a invité une de ses amies d'enfance à déjeuner. Au cours du repas, nous avons abordé la contrainte du sempiternel remplissage annuel de la déclaration d’impôts et c’est là que Claire (l’amie de ma femme) nous a dit qu’elle s’était décidée à réaliser un investissement immobilier et venait tout juste de commencer ses recherches d’un petit appartement près de chez elle.

Son projet était donc d'investir dans l'immobilier dans le but tout simplement d'obtenir des revenus complémentaires. Ni une ni deux, me voici prenant part à la discussion, lui expliquant que nous avions déjà réalisé un investissement locatif il y a de ça un petit moment et, lui proposant avec plaisir mon aide pour l'orienter dans son choix : le dispositif, la ville, l'emplacement, etc. Emballée, elle accepta avec plaisir et me confia un critère à respecter : réaliser une location meublée.


Me voici donc reparti pour de nouvelles recherches !


Tout d'abord, pour bien commencer, les caractéristiques que doit impérativement respecter une location meublée. Un logement loué meublé doit comprendre tous les meubles et électroménager nécessaire à la vie quotidienne du locataire. L'appartement meublé de Claire devra donc proposer aux futurs locataires : un couchage, une table avec chaises, un ou plusieurs placards de rangement, des luminaires, des rideaux, une plaque de cuisson, un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine et de la vaisselle, etc. D'autres meubles ou électroménagers peuvent également être apportés par le propriétaire afin de faciliter le quotidien du locataire.


Ensuite, quels dispositifs de défiscalisation faut-il privilégier ? Le choix ne va pas être très compliqué, pour une location meublée en France il existe deux dispositifs possibles: la loi Censi-Bouvard ou le classique statut LMNP.


La loi Censi-Bouvard accorde une réduction d'impôts de 11 % du montant total de l'investissement, dans la limite de 300 000 € investis, à toutes personnes réalisant un investissement locatif meublé dans l'immobilier neuf et plus particulièrement, dans une résidence de services. D'après mes informations, une résidence de services est un ensemble de biens immobiliers auxquels sont annexés des services supplémentaires qui comprennent notamment les petits-déjeuners, la blanchisserie, l'accueil, etc. Il y a plusieurs types de résidences de services : la résidence de tourisme, la résidence d'affaires, la résidence étudiante et les résidences Senior (médicalisées ou non).

Ce qui est très intéressant dans cet investissement, c'est la tranquillité et la garantie. En effet le propriétaire peut laisser l'exploitation de sa résidence à un professionnel qui s'engagera à lui fournir les loyers en temps et en heures, que demander de mieux ? Cette solution semble idéale pour un premier investissement locatif, quel dommage que je n'en ai pas pris connaissance plus tôt !


Le statut LMNP, connu également sous l'appellation de statut de loueur en meublé non professionnel, accorde un avantage fiscal de taille à toutes personnes réalisant un investissement locatif meublé. Ah, cet investissement me parle déjà plus. C'est comme si je m'y voyais déjà, un petit studio à destination d'étudiants ou de jeunes couples. Et si je profitais de ces recherches pour Claire pour en trouver un pour nous également ?

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Nous échangeons donc sur les avantages et inconvénients de chacune de ces mécaniques et décidons unanimement de nous orienter vers le LMNP. Il me semble financièrement plus abordable et plus « parlant ». De plus, Claire n’a pas besoin de réduire ses impôts et quant à nous, avec l’investissement Scellier, la partie fiscale est déjà bien traitée.


A présent nous abordons le sujet « délicat » du choix de l’emplacement. Sur ce point, j’ai appris qu’il fallait mieux privilégier la qualité du lieu plutôt que de le choisir sur des critères subjectifs. Acheter près de chez soi n’est donc pas nécessairement le choix le plus judicieux.


Il se trouve que Claire habite juste à côté de la Rochelle. Trois villes ont donc été retenues pour nos recherches : La Rochelle, Nantes et Bordeaux.


Nous nous quittons en fin de journée, tous les trois galvanisés par cette nouvelle « quête » et promettons de nous revoir dimanche prochain pour voir ou nous en sommes dans nos recherches. Elle et moi allons en effet chercher chacun de notre côté et confronter nos trouvailles au cours d’un nouveau repas. Le rendez-vous est pris.

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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