La SCI location meublée : tout ce qu'il faut savoir

La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme de société qui permet à plusieurs personnes d’investir dans au moins un bien immobilier en vue de sa gestion. De sa création découlent plusieurs avantages, notamment la possibilité d’optimiser la gestion fiscale de son patrimoine. Le recours à une SCI est très fréquent pour faire de la location meublée. Cette dernière, étant fiscalement considérée comme une activité commerciale, est assez éloignée de la fiscalité des SCI classiques. Quelles sont les principales caractéristiques de la fiscalité de la SCI location meublée ?

Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ?

De par son caractère non-commercial, la SCI permet de jouir de plusieurs avantages fiscaux. Les structures spécialisées comme Legalplace peuvent être sollicitées pour la création d’une société civile immobilière selon les règles légales. Étant une société civile à vocation immobilière, cette dernière est, par défaut, soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Ainsi, l’imposition se fait uniquement sur les revenus fonciers dégagés par la société et déclarés par les associés à hauteur de leurs parts.

Cependant, la fiscalité des SCI est différente lorsqu’elle a pour objectif la location meublée puisqu’elle celle-ci a un but commercial. La SCI location meublée sera donc, en principe, redevable de l’impôt sur les sociétés (IS). Il existe néanmoins deux exceptions importantes à cette règle :

• Si le montant hors taxe des recettes liées à l’activité de location meublée n’excède pas 10% du total des recettes hors taxes, la société est soumise à l’impôt sur le revenu ;
• Si l’activité de location meublée est de courte durée (occasionnelle) et ne se renouvelle pas chaque année, le régime de l’impôt sur le revenu sera appliqué.

On peut alors déduire qu’une SCI location meublée qui fait des locations saisonnières pendant plusieurs années consécutives est passible de l’impôt sur les sociétés, même si les locations sont courtes.

Quel est le régime de TVA applicable à la location meublée en SCI ?

La SCI de location meublée bénéficie d’une exonération de TVA, quel que soit le montant des loyers perçus. Mais ce principe connaît des exceptions lorsque la SCI loue des biens aménagés à usage professionnel :

• Pour des prestations d’hébergement dans les hôtels ou résidences de tourisme classées. Puisque les hôtels sont soumis à la TVA et il n’y a pas d’exonération dans ce cas pour la SCI location meublée ;
• Pour des prestations d’hébergement dans des conditions se rapprochant fortement de l’activité hôtelière. Alors, si en louant un bien meublé, il est fourni le linge de maison, le petit-déjeuner, ou que le bien dispose d’une réception ou d’un service de nettoyage régulier, l’établissement ne sera pas exonéré de TVA.

Comment se fait l’amortissement dans une SCI location meublée ?

Le régime de l’impôt sur les sociétés pour une SCI de la location en meublée, présente entre autres, pour avantage, la constatation comptable de l’amortissement du bien mis en location. Le calcul de l’amortissement SCI location meublée suppose l’étalement du prix d’acquisition du bien sur la durée de son utilisation. La perte de valeur du bien est donc prise en compte et est imputée sur le bénéfice comptable de la SCI. Le taux de calcul de l’amortissement est fixé par l’administration fiscale. C’est ainsi que pour les habitations ordinaires, il varie entre 1 et 2%.

SCI location meublée est-elle compatible avec le statut LMNP ?

Le LMNP (Loueur Meublé non Professionnel) désigne, non pas une société comme la SCI location meublée, mais plutôt, un propriétaire bailleur qui loue un ou plusieurs biens meublés, mais dont les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23.000 euros ou ne dépassant pas la moitié des revenus globaux. Le LMNP peut bénéficier d’un régime fiscal avantageux : le « micro BIC ».

La location meublée étant assimilée à une opération commerciale, elle est obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés (sauf exception vues plus haut). La SCI location meublée n’est donc pas compatible avec le statut LMNP, puisque ce dernier est de nature civile. Par contre, si l’une des exceptions est respectée, il est alors possible de louer en location meublée non-professionnelle puisque la SCI reste soumise à l’impôt sur le revenu. Cependant, cette pratique demeure risquée.

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