Immobilier : les ventes de terrains ne décollent pas (encore)

Généralement, quand le gouvernement veut redonner de la vigueur à un marché ou à un secteur d’activité, il sait quoi faire et comment le faire. Le principe reste toujours le même : pour rendre attractif un marché on allège sa fiscalité. Pour faire redécoller les ventes immobilières du neuf on instaure chaque année une loi défiscalisante. L’été dernier, le gouvernement a voulu doper les ventes de terrains en instaurant un abattement exceptionnel de 30% sur les plus-values de cessions de terrains à bâtir, privés ET publics ! Le but : relancer le marché, encourager les détenteurs de biens à vendre et redynamiser la construction de logements notamment sociaux. Résultat : on peut dire que c’est un échec.

L’Etat riche de son patrimoine immobilier et financier

Nous connaissons notre gouvernement mais peu de nos contribuables français peuvent estimer la valeur du parc immobilier de notre Etat Français. En juin 2014, la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP) a levé le voile sur cette interrogation. Ainsi le parc immobilier de l’Etat a été estimé à 59.384 milliards d’euros en 2013 sur un total de plus de 25.000 biens détenus en France et à l’étranger.

Chaque année, l’Etat cède une partie de son patrimoine. C’est une manière comme une autre de remplir les caisses et de tenter de réduire la dette. En 2014, l’objectif de notre gouvernement sur les cessions était d’atteindre les 470 millions d’euros de recettes. Objectif accompli puisque plus de 506 millions d’euros ont été retirés du patrimoine cédé l’an dernier.

Pour réussir ses ventes l’Etat a pensé à tout et notamment à la mise à disposition d’un site internet dédié aux cessions immobilières de l’Etat. Ainsi, tout le monde peut se renseigner sur les cessions en cours et les cessions à venir en France et à l’étranger. Environ 45% des biens à vendre de l’Etat appartiennent au ministère de l’Ecologie, du Développement durable et de l’Energie. 14% des biens sont détenus par le ministère de la Défense, 8% celui de l’Agriculture et 7% des ministres de l’Intérieur et de la Justice. Rassurez-vous, l’Etat vend mais raisonnablement. Le programme annuel de cessions ne représente que 0.5% du patrimoine national qui est celui-ci évalué à près de 110 milliards d’euros.

Mauvaise performance sur les cessions de l’Etat en 2013

Malgré une performance largement satisfaisante en 2014, la performance sur les cessions de l’Etat en 2013 a été la plus mauvaise depuis 2005. 391 millions ont été récoltés contre 530 millions espérés. C’est le plus bas niveau que l’on ait connu depuis l’année 2005.

Pourquoi un tel ralentissement ? L’explication parait simple. Les premiers clients de l’Etat sont les collectivités locales. Et malheureusement, nos collectivités locales subissent elles aussi des difficultés financières. La seconde explication provient de l’avantage fiscal octroyé par l’Etat sur ces ventes de terrains à bâtir en faveur de construction de logements sociaux.

Effectivement, la loi du 18 janvier 2013 d’accorder une réduction à un agent économique désireux d’acheter un terrain de l’Etat. Seule obligation : construire des logements sociaux sur le terrain qu’il achète. Un an après, le constat est dramatique. Seulement 11 terrains de l’Etat ont été cédés. Soulignons aussi qu’en plus d’être un échec, la décote liée à la présence de logements sociaux peut être importante. Tellement importante que l’Etat récolte moins de recettes que prévu. Les décotes sur certains terrains peuvent varier de 26% à 84%.

Publics ou Privés, dans les cessions de terrains les acheteurs sont absents

Nous l’avons expliqué plus haut, le patrimoine de l’Etat se vend difficilement, surtout pour les terrains à bâtir. La loi sur la mobilisation du foncier public du 18 janvier 2013 ne fait pas décoller les ventes de terrain de l’Etat. Les biens les plus faciles à vendre ont été cédés entre 2007 et 2013 et ont engrangé près de 5 milliards d’euros durant cette période.

Les terrains de l’Etat ne se vendent pas, mais ce ne sont pas les seuls. C’est un fait général en France. Les terrains ne se vendent pas. Publics ou Privés, c’est le même combat, la même bataille. Là aussi le gouvernement a voulu encourager les ventes en accordant un abattement supplémentaire de 30% en plus de l’abattement pour une durée de détention. Bien sûr, cet abattement est temporaire, exceptionnel et sous conditions.

Les explications en détails : l’abattement de 30% est appliqué sur la taxation de la plus-value réalisée ainsi que sur les prélèvements sociaux. Cet abattement concerne toutes les promesses de vente signées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. Les ventes faites dans le cercle familial en sont totalement exclues (conjoint, partenaire pacsé, ascendant ou descendant ou SCI dont l’une de ces personnes est un associé). Ajoutez à cela, l’exonération totale de la plus-value sur les terrains à bâtir après 22 ans de détention, contre 30 ans auparavant.

Même avec toutes ces incitations fiscales, malheureusement, les acheteurs ne se bousculent toujours pas. Depuis 2010, la baisse continue des ventes de terrain en grande couronne parisienne est de 24%. Par rapport à la moyenne de la période de 1999 à 2007, la baisse continue est de l’ordre de 44%. Au niveau national, le constat est le même. Sauf pour Marseille où les notaires de la cité phocéenne ont observé un frémissement lié à l’avantage fiscal.

Malgré une volonté certaine de notre gouvernement via les allègements fiscaux accordés, les terrains à bâtir sont en perte de vitesse voire à l’arrêt. Certains experts immobiliers estiment que le cadre fiscal pourrait être encore plus favorable. Le nouveau combat de ces professionnels ? L’exonération totale des prélèvements sociaux maintenue à 30 ans de détention alors que l’exonération totale de l’imposition sur le revenu des plus-values de cessions de terrains a été rabaissée à 22 ans par le gouvernement Valls. Pour d’autres, la fin de cet abattement exceptionnel de 30% prévue pour le 31 décembre 2015 fera réagir et pourrait redynamiser le marché.