Comment financer ses projets ? Le prêt de trésorerie hypothécaire

Vous souhaitez accélérer le développement de votre entreprise, ou vous avez un projet personnel atypique ou urgent (extension de la maison, voyage, achat d’un camping-car…), mais il vous faut au préalable débloquer la trésorerie suffisante. Avez-vous pensé au prêt de trésorerie hypothécaire ?

Depuis le début de l’année 2020, les conditions d’octroi de crédits auprès des banques se sont resserrées : taux d’endettement plafonné à 33 %, limite de la durée des prêts, exigence d’un apport personnel pour les emprunts immobiliers… Dans le même temps, la crise sanitaire a violemment impacté certaines entreprises et donc de nombreux ménages. Si vous êtes propriétaire et avez essuyé un refus d’une banque pour un prêt de trésorerie, le crédit hypothécaire peut être une solution alternative intéressante.

Le prêt de trésorerie hypothécaire (PTH) : comment ça marche ?

Le prêt de trésorerie hypothécaire est un crédit vous permettant de financer vos projets personnels ou professionnels en donnant en garantie votre bien immobilier. En somme, vous rendez liquide votre patrimoine.

Il existe trois types de crédits hypothécaires.

1. Le crédit hypothécaire amortissable.

Comme pour tout crédit classique, vous vous acquittez d’une mensualité correspondant à l’amortissement du capital et aux intérêts.

2. Le crédit hypothécaire in fine.

Le crédit in fine a pour particularité de postposer le remboursement du capital initial à la fin de la période de prêt. Dans l’intervalle, soit vous vous acquittez des intérêts, soit vous capitalisez ceux-ci et les remboursez également au terme de la période de prêt définie.

3. Le crédit hypothécaire mixte.

La durée de votre crédit est divisée en deux périodes successives :

• La première, durant de 1 à 5 ans, consiste en un prêt in fine où vous ne payez que les intérêts.
• La seconde, pour la durée restante, correspond à l’amortissement du capital.

Les caractéristiques du prêt dépendent néanmoins pour beaucoup de la banque auprès de laquelle le prêt sera contracté.

• Le montant minimum sera généralement de 100 000 €, parfois moins, dans la mesure où celui-ci est proportionnel à la valeur du bien sur lequel porte l’hypothèque. Il représente généralement 50 % à 80 % de la valeur expertisée.
• Il n’y a pas de montant maximum.
• L’hypothèque doit être faite devant un notaire.
• La durée est généralement comprise entre 5 et 12 ans, mais peut parfois monter jusqu’à 20 ans, pour un PTH amortissable.
• Le PTH in fine est généralement accordé si la vente d’un bien dans un délai maximum de 5 ans peut venir rembourser le capital emprunté. C’est, par exemple, un bon moyen de faire un prêt relais.
• L’assurance n’est pas obligatoire, même si elle est toujours vivement conseillée.
• Comme pour tout crédit, la banque étudie le dossier de l’emprunteur afin de s’assurer que celui-ci sera bien en mesure de rembourser le prêt comme prévu. A aucun moment, celle-ci n’aura pour objectif de s’approprier et revendre votre bien (procédure qui lui est plus coûteuse s’il fallait un argument pragmatique). Il faut donc respecter sa capacité d’endettement (généralement de 33 %) et montrer à l’organisme finançant le prêt sa stabilité financière.

Les avantages et inconvénients du PTH

Ce type de crédit revêt nombre d’avantages.

• Rapidité. Il permet de réaliser un projet urgent. Par exemple, si vous devez effectuer des travaux ou en cas de besoin urgent de trésorerie pour votre entreprise, ce prêt peut être débloqué assez rapidement.
• Souplesse. Vous pouvez choisir de rembourser mensuellement le capital et les intérêts, ou de postposer le remboursement de ceux-ci en optant pour un PTH in fine ou mixte. Le prêt peut également être remboursé par anticipation.
• Taux avantageux. Le PTH conçu comme un crédit à la consommation (par exemple pour financer l’achat de bien mobilier, de services, de travaux…) est néanmoins considéré comme un prêt immobilier depuis 2016. Non seulement, il est ouvert aux entreprises, mais en outre les taux d’intérêts, variables ou fixes, sont plus bas que pour les crédits à la consommation classiques.

Comme pour tout emprunt, il faudra néanmoins être conscient de ses inconvénients avant de se lancer.

• Justifier l’utilisation du crédit. Il vous sera demander de déclarer le projet pour lequel vous demandez cette trésorerie et de fournir un justificatif (bon de commande, devis de travaux…). Pourquoi ? Dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent, la loi impose aux banques de s’assurer de l’utilisation de la somme empruntée.
• L’hypothèque. Si la banque doit s’assurer de la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt, elle détient néanmoins en tant que créancier un droit sur le bien immobilier servant de garantie au prêt. Vous restez bien entendu propriétaire de votre bien. Toutefois, en cas de défaillance de l’emprunteur, la banque dispose du droit de saisir celui-ci pour se rembourser. En outre, celle-ci engendre des frais : émolument du notaire, taxe de publicité foncière, frais annexes.

Le prêt de trésorerie hypothécaire peut donc être une solution à prendre en considération pour les entreprises, parmi d’autres solutions de crédits, mais aussi pour les particuliers. Il faudra néanmoins se tourner vers un organisme fiable et idéalement passer par un courtier. Cet intermédiaire, courtier indépendant ou organisme de courtage, pourra vous conseiller, vous accompagner dans vos démarches, et surtout défendre votre dossier auprès des organismes bancaires. Il est donc conseillé dans un premier temps de faire une simulation de prêt de trésorerie hypothécaire pour faire le point sur sa situation personnelle et les solutions de crédits possibles.