Emprunt bancaire : qui affiche le taux le plus intéressant ?

Ecrit par : Stéphane van Huffel

Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

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Aucun dossier ne se ressemble. En outre, chaque banque a ses propres critères de sélection et propose un taux spécifique pour chaque candidat à l’emprunt bancaire. Compte tenu de ces éléments, chez qui faut-il alors emprunter ? Tâchons d’y voir un peu plus clair !

Le taux immobilier le plus intéressant

Pour connaître le taux qui vous convient le mieux, il suffit de faire une comparaison entre ceux disponibles (comme sur ce site par exemple).

Voici donc les meilleurs taux affichés par les établissements bancaires en ce moment.

Durée

Meilleurs taux (%)

Taux ordinaires (%)

Tendance

10 ans

3,92

4,16

15 ans

4,17

4,40

20 ans

4,32

4,57

25 ans

4,49

4,71

En revanche, ces chiffres peuvent changer en fonction de votre profil. De ce fait, si vous souhaitez voir votre taux spécifique, il faut faire une simulation en ligne avec le spécialiste Pretto par exemple.

Les différents types de banques prêteuses

Il existe quatre catégories de banques où vous pouvez emprunter :

  • Les banques nationales.
  • Les banques régionales.
  • Les banques en ligne.
  • Les organismes spécialisés.

Les taux proposés par les banques sont différents, car chacune a sa propre politique et ses ressources. C’est pourquoi les banques régionales sont en mesure de prêter à un taux plus intéressant par rapport aux établissements nationaux.

Les profils qui attirent chaque banque

De prime abord, les banques cherchent des candidats capables de rembourser leur prêt à la date convenue. Toutefois, en fonction de leur secteur, certains profils seront privilégiés par rapport à d’autres. C’est le travail du courtier immobilier d’étudier ce paramètre. Il pourra ainsi vous rediriger vers la bonne personne pour soumettre votre dossier de prêt.

Quoi qu’il en soit, même si vous ne correspondez pas au profil type d’une banque, vous pouvez toujours y adresser votre demande. C’est juste que la banque sera disposée à faire davantage d’efforts pour les candidats qui affichent les « bonnes » caractéristiques.

Les variables qui font baisser le taux des banques

Les banques ne proposent pas un taux fixe pour chaque dossier déposé. En effet, elles étudient d’abord de nombreux éléments avant de vous faire une proposition. C’est pourquoi il faut particulièrement soigner votre dossier et montrer que vous faites des efforts sur le plan financier.

L’apport personnel

Notez bien que les banques ne financent jamais votre projet immobilier à 100 %. Au contraire, elles vous demanderont souvent d’ajouter un apport de 10 % pour au moins vous acquitter des divers frais (notaire, garantie, etc.). Cet apport personnel prouvera à la banque que vous êtes capable d’épargner régulièrement.

En général, les banques préfèrent les candidats qui font un plus gros apport. Concrètement, plus vous augmenterez votre apport, moins votre taux sera élevé.

Les frais de dossier

Il s’agit de l’argent que vous versez à la banque pour étudier votre dossier. Effectivement, compte tenu des nombreux profils à sélectionner, cette rémunération constitue un avantage pour votre candidature. Néanmoins, vous n’avez pas à payer cette somme si votre dossier n’est pas valide.

Les conditions d’emprunt

Si vous faites un emprunt, celui-ci s’étale généralement sur 10 à 25 ans. Mais comme vous ne pouvez pas savoir ce qui vous arrivera au niveau professionnel, faites attention aux conditions liées à votre prêt.

Pour cela, trois paramètres doivent être pris en compte :

  • La transférabilité : le fait de pouvoir acquérir un nouveau logement, même si le prêt en cours n’a pas encore été remboursé. En pratique, vous pouvez allouer le prêt immobilier de votre premier achat à un nouveau projet, si vous revendez le premier.
  • La modulation d’échéance : cette pratique consiste à augmenter ou à diminuer le montant des échéances suite à un changement de revenus. En revanche, même si toutes les banques la proposent, sachez qu’une modulation à la baisse augmente la durée du prêt. Finalement, cela revient à débourser plus d’argent que prévu.
  • Le report d’échéance : lorsque vous demandez à reporter votre échéance, vous souhaitez en fait éviter un défaut de paiement. Ce report peut se faire totalement ou partiellement. Si c’est un report total, les intérêts ne seront pas payés pendant cette période. En revanche, peu importe le type de report, il faut toujours verser les mensualités de l’assurance emprunteur.

Le remboursement anticipé

Comme les prêts immobiliers sont généralement remboursés en seulement 7 ou 8 ans, les banques ont décidé de créer des pénalités de remboursement anticipé. En réalité, elles souhaitent compenser le manque à gagner. Ces pénalités ne peuvent pas excéder 6 mois d’intérêt et 3 % du capital restant à rembourser.

Pour y remédier, vous pouvez entamer des négociations dès la signature du crédit. Eh, oui ! Il y a des banques qui suppriment les pénalités de remboursement anticipé si vous vous acquittez de l’intégralité du crédit uniquement après 5 ans.

A retenir :

  • Le taux immobilier proposé par la banque dépend de votre profil.
  • Le prêt auquel vous voulez souscrire et votre projet immobilier influencent grandement le taux immobilier.
  • Les banques considèrent d’autres paramètres avant de proposer un taux (l’apport personnel, les frais de dossier et les conditions d’emprunt).
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Crayon auteurÀ propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Directeur général, conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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