Immobilier : pas de krach à l'horizon

Après l'effondrement du marché immobilier aux Etats-unis, puis en Espagne, et même en Grande Bretagne, la question se pose depuis plusieurs années: en sera-t-il de même pour la France? Selon la FNAIM, les prix ont baissé de 3,6% au premier semestre 2013 par rapport au premier semestre 2012, en France.

Les raisons qui pourraient faire craindre le krach

Les prix de l'immobilier sont très élevés en France, ils seraient les plus chers d'Europe, aussi bien par rapport au niveau des salaires que par rapport au niveau des loyers, ce qui semble bien appeler une forte correction. De plus, en 2012, le nombre de transactions aurait baissé de plus de 20%, et le montant des crédits de plus de 25%.

En outre, la récession dans laquelle se trouve la France provoque des besoins de liquidités de nature à perturber le marché immobilier. Ces indices annoncent-ils donc un fort mouvement du marché, soit un krach à l'américaine, soit un ajustement sensible, de 10 à 15%?

Les raisons qui s'opposent au krach

La principale de ces raisons réside dans l'importance des besoins en logements, bien supérieure à l'offre ; ces besoins sont estimés à 500.000 logements neufs par an, alors que 300.000 seulement ont été mis en chantier en 2012. Enfin, le stock de logements neufs disponibles à la vente est très faible.

Un autre facteur majeur dans ce sens est le niveau historiquement bas des taux d'intérêt des emprunts immobiliers: on pourrait ainsi emprunter à 2,95% à 20 ans et 2,60% à 15 ans, actuellement, et c'est sans-doute la faiblesse de ces taux qui a évité un éclatement de bulle immobilière, alors que les prix de l'ancien ont doublé entre 1996 et 2011.

De fait, les transactions ont beaucoup diminué en volume entre le premier trimestre 2012 et le premier trimestre 2013, mais les prix n'en ont que très peu baissé (voir ci-dessus), encore que cette moyenne recouvre une réalité contrastée, hausse à Bordeaux par exemple.

L'érosion des prix, quoique modérée, et la faiblesse des taux de crédit contribuent fortement au soutien du marché de l'immobilier, une majorité d'acheteurs potentiels considérant en effet que la situation leur est maintenant favorable. Toutefois, la situation économique, les augmentations d'impôts et la hausse du chômage ne favorisent pas la confiance qui permettrait de dynamiser le marché. Pour autant, tant que les taux d'intérêt des emprunts immobiliers resteront aussi bas, et dès lors que le besoin en logements reste aussi fortement supérieur à l'offre, il n'y aura pas de krach en vue, à l'horizon français.