Qu'en est-il du projet de loi Alur ?

Le 26 juin 2013 restera une date importante dans l’univers immobilier et du logement. En effet, la ministre du logement, Cécile Duflot a présenté en conseil des ministres son projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur). Ce projet de loi repose sur trois piliers : encadrer les loyers pour réguler le marché locatif ; assurer les propriétaires contre les risques d’impayés par la garantie universelle des loyers ; et le développement de l’habitat alternatif. Analysons les contours de ce projet de loi ainsi que le financement de ces différentes mesures et leur impact.

Les français et le logement

En matière de construction de logement le gouvernement actuel tente de répondre à son objectif de construction de 500 000 logements par an. Nous sommes loin du compte de ce point de vue. La ministre du logement estime qu’il reste des millions de logements vacants qu’elle espère en partie remettre dans le parc locatif. Du point de vue locatif et du risque locatif inhérent, les impayés de loyer représentent 2% à 2,5% de la totalité des loyers perçus.

Selon l’Agence Nationale d’Information sur le Logement en 2011 dans près de 70% des cas l’impayé est due à une baisse des ressources en lien avec un accident de la vie tel que le chômage, le divorce, la séparation, l’accident corporel, la maladie … La prise en compte de ces éléments et du contexte du logement en France la future loi sur la garantie universelle des loyers concernera la fraction des loyers impayés, soit les 2 à 2,5%.

Le principe de la GUL « garantie universelle des loyers »

La mesure phare du projet de loi Alur de la ministre du logement est la garantie universelle des loyers. Cette mesure s’appliquera dès dès janvier 2016 pour l’ensemble des propriétaires bailleurs qu’elles soient des personnes physiques ou des personnes morales, et ce pour tous les logements du parc privé. Seront aussi inclus les logements meublés loués en résidence principale.

Le principe est donc d’appliquer la garantie universelle en lieu et place du cautionnement. L’universalité du bénéfice du dispositif est totale puisque destinée à couvrir toutes les parties.

En effet, un propriétaire qui se verra confronté à une situation d’impayé de la part de son locataire se verra indemnisé par la garantie. Dans ce cas le locataire verra sa situation examinée et en cas de difficultés un accompagnement sera très vite envisagé. Cependant, le locataire qui a fait preuve d’abus sera au contraire poursuivi par la GUL.

Pourquoi une agence nationale de la garantie universelle des loyers ?

Les initiateurs de ce projet et la ministre du logement estiment que les systèmes existants aujourd’hui, la GLI (garantie des loyers impayés) des compagnies de bancassurance privées, et la GRL (garantie des risques locatifs) mise en place en 2007, fonctionnement mal. Dans cette dernière, la GRL, le risque locatif est compensé par un fonds abondé conjointement par l’Etat et par Action Logement.

En effet, la garantie que privilégient les propriétaires est le cautionnement de personnes solidaires. Il présente l’avantage de ne pas avoir de surcout à supporter par le propriétaire.

Les grands propriétaires, à savoir les promoteurs immobiliers et des grands syndics de gestion possèdent un savoir-faire dans l’assurance des loyers impayés puisque leurs propositions d’investissement à destination des investisseurs particuliers s’accompagnent de ces systèmes de sécurisation et de garanties contre les loyers impayés.

Comment sera financée la GUL ?

Le financement de la GUL « garantie universelle des loyers » couvrira donc les risques d’impayés de l’ensemble du parc locatif privé, soit 2à 2,5% de la totalité des loyers impayés. Notons qu’il existe des systèmes de garantie des loyers émis par les sociétés d’assurance. La mission qui sera installée pour définir précisément les contours de la future loi aura notamment pour objectif de mettre en place les phases de transition par rapport aux garanties déjà existantes.

Le principe du financement de la garantie universelle des loyers s’effectuera à parts égales entre bailleurs et locataires. Les autres éléments de la structure du financement, à savoir le montant de la cotisation, les délais de recouvrement et le financement de cette nouvelle agence reste encore indéterminés.

La mission qui sera installée devra en outre définir des propositions sur les modalités d’indemnisation des impayés de loyers (plafonds, durée, seuil…), et définir aussi les process en terme de traitement des sinistres, d’accompagnement des locataires défaillants, du contrôle, du circuit financier… La tâche de cette mission s’avère grande. Les systèmes de garantie privés proposés par les assureurs seront peut être une source de modèle pour organiser les process de cette nouvelle agence.

La composition même de cette mission n’est pas définie. Elle devra de toute évidence rassembler les représentants, acteurs et intervenant et de l’immobilier et du logement du parc privé.

Le nouveau projet de loi de la ministre du logement Cécile Duflot invoque le principe de l’universalité de sa mesure puisqu’elle entend protéger en indemnisant les propriétaires des risques d’impayés, et accompagner les locataires en situation difficiles ou insolvables. Des systèmes privés équivalents, la GLI et la GRL existent et fournissent des protections au propriétaire souscripteur. L’argument avancé par la ministre pour tenter de fluidifier l’accès au logement est d’abord de sécuriser les propriétaires par cette GUL et d’accompagner les locataires en difficulté. Cette mesure reste encore très discutée et controversée par les professionnels du milieu immobilier et locatif.

Les programmes immobiliers qualitatifs à destination des particuliers investisseurs sont aussi ceux qui proposent une sécurisation de leur investissement en proposant et en donnant accès à des systèmes de garantie permanent permettant de faire face au risque locatif. Ces solutions permettent au particulier investisseur d’entrevoir sereinement son investissement immobilier.

Nos programmes immobiliers sont rigoureusement sélectionnés parce qu’ils offrent ces solutions de sécurisation de l’investissement !