Mon voyage en Guadeloupe

Par Stéphane van Huffel - le 28/05/2014

L’investissement immobilier dans les DOM-TOM a connu de beaux jours au début des années 2000. Les Antilles, la Réunion ou Tahiti ont bénéficié de dispositifs d’incitation fiscale qui ont attiré de nombreux investisseurs. La loi « Girardin » a permis la construction de programmes immobiliers de très belle facture avec des prestations très haut-de-gamme comme des villas individuelles à St Barth ou St Martin, ou des collectifs ultra-équipés comme en Guadeloupe ou à la Réunion.

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C’est dans ce cadre que nous avons conseillé plusieurs clients sur une résidence prémium située sur la commune de Gosier en Guadeloupe et que nous avons initié leurs projets d’investissement. Comme tout conseil patrimonial, nous avons commencé par étudier la situation de nos clients puis leur avons présenté des conclusions accompagnées de préconisations produits. Au départ de la relation commerciale, le projet immobilier guadeloupéen n’était encore qu’une VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) plus communément appelée « Vente sur plan ».

Il est donc aisé de comprendre les freins et hésitations des investisseurs concernés qui s’engageaient sur des montant d’investissement importants, à 8000 kms de chez eux, et ce sur des bases, certes très sérieuses et reconnues d’un promoteur de renom, encore au stade de projet.

Ce projet, prévu pour une livraison 2008, offrait donc une réduction d’impôts de 50% du montant investi dans le bien immobilier avec trois contraintes de base : un plafond de réduction par m2 investi, une durée de mise en location du bien de minimum 6 ans et des plafonds de ressources des futurs locataires à respecter avant la signature du bail locatif. Dans l’ensemble, les profils de ces clients leur permettaient de bénéficier d’une réduction annuelle de plus de 20 000 €.

L’ensemble des contrats ont été signés entre fin 2006 et mi-2007, soit un an avant la livraison effective de la résidence. Durée au cours de laquelle, plusieurs de nos clients étaient en attente de photos et rapports du suivi de construction.

Comme à notre habitude sur ce type d’investissement, nous proposâmes à ces clients de venir en Guadeloupe 4 jours afin de visiter la résidence une fois livrée et de s’imprégner de cette île magnifique. Mais aussi de comprendre le marché local, ses difficultés et ses limites.

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Me voici donc en mars 2009 à l’aéroport « Caraïbes » de Pointe-à-Pitre à attende 8 de nos clients (4 couples) en provenance de Paris par le vol de 17h. Ayant longuement hésité sur le choix de ma tenue vestimentaire, j’ai opté pour un pantalon en toile et un polo, tenue un peu sport mais agréable avec cette chaleur. Ne connaissant ces clients que dans un cadre professionnel, j’ai longtemps hésité, ne sachant trop quelle serait leur réaction si je me présentais dans une tenue trop décontractée.

Le suspens ne durera pas longtemps. Très rapidement, notre groupe de clients arrive, ayant tous fait connaissance dans l’avion et ayant apparemment tous prévu de profiter du climat. Bermudas fleuris, chaussures ouvertes, chemisettes et chemisiers légers composent le décor vestimentaire et je ne peux m’empêcher de sourire en voyant le style de ces clients, médecins ou chef d’entreprise plutôt austères habituellement.

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Le séjour se déroulera dans une ambiance très agréable et restera un souvenir important dans ma carrière. Entre la visite de la résidence terminée, la rencontre avec les locataires, le déjeuner de langoustes grillées les pieds dans l’eau ou la séance insolite de Kitesurf d’un de nos clients sur la plage devant la résidence, je n’ai jamais revécu une visite de programme aussi intense. La douceur du climat, la satisfaction visible de nos clients quant aux prestations de leurs investissements et la décontraction générale due à l’impression de vacances mais également au sentiment que finalement « tout s’était bien passé » ont donné à ces quelques jours une tournure plus que sympathique.

Nos clients ont pu mieux comprendre notre métier et mieux appréhender notre méthodologie professionnelle. J’ai de mon côté pu leur expliquer les étapes pédagogiques par lesquelles je les avais volontairement fait passer afin qu’ils intègrent parfaitement l’ensemble des données propres à un tel investissement. D’abord le montage fiscal, ensuite les données immobilières (marché locatif, prix, revente etc.) puis les aspects bancaires pour finir avec le suivi administratif et juridique dans la durée. Ils ont ainsi pu prendre conscience que sans cette méthode par étape, beaucoup n’auraient pas investi, le trop d’informations les aurait en effet effrayés.

Conclusion

Un bon investissement ne peut donc être appréhendé que sur un plan financier, selon des critères de rendement, de risque ou de liquidité. Cette expérience m’a fait prendre conscience qu’une bonne compréhension de son engagement mais aussi qu’une relation de confiance (qui n’exclut pas le risque) sont nécessaires pour bien vivre son investissement. C’est sans doute ce qu’il y a à retenir de cette tranche de vie qui m’a permis créer avec ces clients un lien différent d’avec les autres.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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