Comment louer en loi Pinel ?

1. Les conditions liées au logement

Les différents biens éligibles Pinel

La loi Pinel ne s'applique qu'aux biens immobiliers neufs ou ayant déjà fait l'objet d'une réhabilitation. Elle autorise ainsi l'investissement dans des logements neufs ou en l'état futur d'achèvement (VEFA), des logements non décents en vue d'une réhabilitation ou logements déjà réhabilités, des locaux transformés à usage d'habitation, des logements rénovés de façon à être assimilés à des logements neufs et des logements en construction. Cependant, depuis l’année 2020, il n’est plus possible pour les propriétaires d’un logement individuel de profiter des avantages fiscaux liés à la mise en location de ce bien en loi Pinel.

La zone géographique

En effet, le dispositif Pinel permet à des investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux, à condition qu'ils investissent dans des territoires éligibles, qui sont désormais les zones A, A bis et B1. En effet, ces territoires sont les plus tendus en matière d'immobilier et la demande locative y est la plus présente. Cependant, l'article 187 de la loi de finances 2019 a maintenu l'accès à la loi Pinel pour les zones B2 et C, pour les acquisitions dont la demande de permis de construire a été réalisée avant le 31 décembre 2017 et si l'acte d'acquisition a été signé avant le 15 mars 2019.

Vous l’aurez compris, pour être éligible à la loi Pinel il faut impérativement que les logements se trouvent dans certaines zones où la demande de bien locatif est supérieure à l’offre disponible, il faut que ces logements locatifs se situent dans des zones dites « tendues ». Concernant les autres zones, où l’offre de logement locatif est suffisamment élevée, elles ne sont pas éligibles à ce dispositif de défiscalisation et les propriétaires ne percevront donc pas d’avantages fiscaux.

Ces zones se découpent en 4 zones distinctes :

La performance énergétique

La loi Pinel vise à mettre sur le marché de nouveaux logements à la fois performants et à faible impact écologique tout en étant accessibles à un plus grand nombre de personnes grâce à des loyers encadrés. Elle exige des critères énergétiques pour permettre aux investisseurs de bénéficier des avantages du dispositif, que les biens immobiliers soient neufs ou rénovés. Des conditions d’éligibilité sont mises en place pour atteindre cet objectif, et pour se conformer aux exigences du Grenelle de l'Environnement.

Ainsi, les logements éligibles à la loi Pinel doivent satisfaire aux dernières normes de performances énergétiques en vigueur. Pour les permis de construire déposés avant le 31 décembre 2012, la norme BBC devait être respectée. Pour ceux déposés depuis le 1er janvier 2013, la RT 2012 était appliquée. Enfin, ceux déposés à partir du 1er janvier 2022 doivent suivre les prescriptions de la RE 2020. 

2. Les conditions liées à la location

La durée de mise en location

Première condition et pas des moindres, pour être éligible au dispositif Pinel, vous devez vous engager à mettre votre bien en location nue pendant une durée minimale de 6 ans.

Pour les investissements Pinel réalisés à compter du 1er Janvier 2023, le montant de la réduction varie selon la durée de l’engagement :

La première mise en location (début du bail) doit intervenir dans les 12 mois suivants soit la date d’achèvement du logement (si le logement acquis l’a été en vente en l’état futur d’achèvement), soit la date d’achèvement des travaux (pour un bien ancien réhabilité) ou la date d’acquisition.

En ce qui concerne la bonne mise en location, étant en zone tendue, vous ne devriez logiquement avoir aucun mal à trouver un locataire.

Les conditions relatives au locataire

Concernant le locataire, il faut également que les revenus du foyer fiscal du ménage ne dépassent pas un certain plafond de ressources (de revenus).

Ces plafonds sont définis par la loi et peuvent varier selon les zones dans lesquelles se situe le logement.

Voici les plafonds de ressources des locataires à respecter :

Même si le montant du loyer est souvent perçu comme « faible » (du moins lorsqu’on le compare au potentiel locatif d’un bien à proximité et non concernée par le plafonnement des loyers), il faut quand même vérifier la solvabilité de votre locataire pour éviter toute déconvenue et ainsi vous assurer de pouvoir rembourser le crédit contracté pour investir. Car le loyer viendra, pour une grande partie, participé au financement du crédit.

Autre point, il faut que le logement en question soit loué au titre de résidence principale du locataire.

Le bien immobilier peut être loué par un parent à son ou ses enfants. La loi vous autorise en effet en tant qu’investisseur à louer à vos ascendants ou descendants, à condition toutefois de ne plus faire partie de votre foyer fiscal.

Les conditions relatives au loyer

Pour le locataire éligible, la loi Pinel est également avantageuse puisqu’elle impose donc de respecter un loyer plafonné, plus faible que le marché local, tout en pouvant accéder à des logements neufs dans des résidences neuves.

En effet, le dispositif Pinel est avant tout un dispositif à but social. Le loyer (charge comprise) est donc plafonné sur toute la durée de la location. Ces plafonds sont variables selon les zones et sont fixés chaque année par décret.

Comment fixer le loyer de son logement Pinel ?

Comme vous le savez certainement, chaque logement neuf Pinel dispose d’un plafond à ne pas dépasser. Ainsi, pour calculer le plafond d’un loyer Pinel, le propriétaire devra utiliser la formule suivante afin de connaître les revenus locatifs maximum qu’il pourra percevoir :

Plafond de loyer (par mètre carré et par zone) x (0,7 + 19/surfaces utiles) x surface utile

Voici les plafonds de loyers Pinel en 2021 et 2022 :

En ce qui concerne le coefficient multiplicateur (0,7 + 19), il est fixé par l’État et n’est ainsi pas modifiable.

Exemple : Vous disposez d’un appartement en Zone B1 de 47m² qui dispose d’une annexe (balcon de 18m2). La surface à prendre en compte est donc de :

= 47m2 + 18/2 (car nous ne prenons que 50% de cette annexe)
= 47m2 + 8m2 (car les annexes sont plafonnés à 8m2)
= 55m2

Le plafond de loyer sera donc de : 10,55 x (0,7 + 19/55) x 55 = 606,625€

Attention pour tout ce qui est terrasse, loggia etc.. le plafond est de 9m2 qu’il faut lui-même divisé par 2. Donc exemple : terrasse de 15m2 : plafond = 9m2 puis 9/2 = 4,5m2.

3. Les conditions liées au locataire

Avoir son propre foyer fiscal

Le locataire en loi Pinel doit posséder son propre foyer fiscal, et occuper le logement qu'il loue en tant que résidence principale. Il est également possible, dans certains cas, de bénéficier de la loi Pinel en étant imposé dans un autre pays, à condition de fournir une attestation de l'administration fiscale dont il dépend (ou de son employeur) ainsi qu'un avis d'imposition.

Comme propriétaire d'un bien immobilier éligible au dispositif Pinel, il est autorisé de le louer à ses ascendants (parents, grands-parents) ou à ses descendants (enfants, petits-enfants). Pour cela il faut qu’il respecte des conditions afin de ne pas être en dehors de la loi et ainsi perdre ses avantages fiscaux.

Concernant la deuxième condition à respecter, vous pourrez me dire que le propriétaire peut fixer un loyer de 50€ par mois et qu’il serait dans les règles étant donné que la location génère des revenus mensuelles.

Cependant il est fortement déconseillé de fixer un montant de loyer démesurément bas lorsque l'on loue à un membre de sa famille. En effet, il y a de fortes chances que l'administration fiscale vous « rattrape » et exige une majoration et que vous perdiez votre éligibilité au dispositif Pinel, ce qui entraînera le remboursement des avantages fiscaux déjà perçus. Pour trouver un juste milieu, il est préférable de trouver un montant de loyer acceptable pour le membre de votre famille, tout en restant dans les limites du plafond Pinel.

Louer en résidence principale

L’une des autres conditions obligatoires pour le locataire est la location en tant que résidence principale. En effet, le locataire Pinel doit utiliser le logement loué comme résidence principale et y habiter au minimum 8 mois par an afin de conserver cette notion de logement principal.

Si ce critère n’est pas respecté, c’est le propriétaire du bien qui est susceptible d’encourir une requalification et peut voir ses avantages fiscaux supprimés en cas de contrôle.

Attention à bien prendre en compte toutes ces conditions.

Conclusion :

En respectant toutes ces conditions, vous pourrez bénéficier du dispositif Pinel et profiter pleinement de l’avantage fiscal qui va avec.

Avant de réaliser votre investissement, il est nécessaire de réaliser le calcul de la réduction d’impôts que va vous octroyer cet investissement afin d’être en cohérence avec votre propre situation, d’autant que ce bien constituera également une partie de votre patrimoine futur.

Il existe différents dispositifs similaires au Pinel telles que le Denormandie (même principe mais dans l’ancien) et de nombreux autres.

En cas d’hésitation dans le choix de votre investissement Pinel, rappelez-vous qu’avec Netinvestissement vous avez accès à toute l’offre du marché, à tous les programmes éligibles et à tous les promoteurs et surtout sans aucun surcoût : PRIX DIRECT PROMOTEUR GARANTI !

Retrouvez tous nos guides sur l'investissement ici!