Dans quels biens investir et comment défiscaliser ?

1. Pourquoi la loi Pinel ?

Reconduit jusqu'au 31 décembre 2021, le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt en contrepartie d’acheter et de louer un logement neuf, d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte d’acquisition ou un logement ancien disposant de travaux d’au moins 25 % du coût total de l’opération. Pour bénéficier des avantages fiscaux, le bien doit être dans éligibles (A, A bis ou B1) afin de favoriser les investissements dans les zones à tension locatives. Pour une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, le propriétaire peut récupérer 12 %, 18 % ou 21 % du prix d'achat en fonction de la durée d’investissement. Les investissements sont plafonnés à 300 000 euros et 5 500 euros du mètre carré. Des plafonds de ressources et de loyer du locataire sont à respecter.

2. Pourquoi investir dans des résidences de services ?

Pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), l’activité du bailleur ne doit pas excéder 23 000 € de revenus locatifs annuels, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ou la moitié de leurs revenus globaux. Le LMNP permet de générer des recettes peu ou pas imposables grâce à la déduction des charges et à l’amortissement du bien. Sous conditions, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) permet de bénéficier à l’investisseur soumis au régime de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) la sortie du logement de son patrimoine taxable, puisqu’il est considéré comme un instrument de travail. En savoir plus sur la fiscalité du LMNP et sur les résidences seniors, étudiantes, tourismes et d’affaires.

Le dispositif Censi-Bouvard, concerne les investisseurs faisant un projet dans un logement neuf ou en Vefa (vente en état futur d’achèvement), dans une résidence de services de type personnes âgées, handicapées ou aux étudiants. Pour une durée de location minimale de 9 ans via l’intermédiaire de l’exploitant de la résidence, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 11 % du montant sur la durée du projet. Dans une limite de 300 000 euros annuelle et avec une possibilité de récupération de TVA.

3. Comment disposer du déficit foncier ?

Cette solution est adaptée aux personnes disposant de revenus fonciers élevés et d’une forte imposition.

Mécanisme du déficit foncier :

Soustraire le montant des travaux de rénovation ou de réhabilitation d’un bien immobilier destiné à la location nue sur les loyers perçus. Quand les charges dépassent les revenus fonciers, elles créent un résultat négatif nommé déficit foncier. Le déficit s’impute la même année sur le revenu global de l’investisseur dans la limite de 10 700 euros.

Conclusion

Nous venons de voir dans quels biens investir et comment défiscaliser.

Pour sélectionner le dispositif le plus adapté, l'investisseur doit évaluer son patrimoine et son besoin de défiscalisation. Avant de réaliser cette opération, vous faire accompagner par l’un de nos chefs de projet patrimonial vous permettra de trouver la meilleure solution à vos projets.

Pour plus d’informations concernant les dispositifs fiscaux immobilier, nous vous invitons à consulter les guides édités par l’équipe Netinvestissement.