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Quel dispositif fiscal pour quel investissement immobilier ?

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Ecrit par : Pierre-Alexandre Andrillon

Chef de Projet Patrimonial

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Afin de pallier au manque de logement et à la restauration de son parc immobilier, l’état a mis en place différents dispositifs fiscaux dans le cadre de l’investissement immobilier : le dispositif Pinel pour de l’investissement immobilier dans le neuf, les dispositifs Malraux et Monuments historiques pour de l’ancien et le LMNP pour de la location meublée.

Chaque dispositif revêt ses avantages, mais en fonction de votre situation, de vos besoins et de vos objectifs, certains dispositifs vont être plus adaptés et ainsi, mieux correspondre à votre projet d’investissement.

1. L’investissement Pinel, dans le neuf

La loi Pinel est aujourd’hui le dispositif le plus connu du grand public. En effet, en investissant dans un logement neuf (normes RT 2012, BBC), ce dernier permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à 2 %/an du prix d’acquisition sur les 9 premières années et de 1 % sur les 3 années suivantes (dans la limite de 300 000 € d’investissement par an et de 5 500 € du m2).

Dans le cadre du dispositif Pinel, le propriétaire doit s’engager en contrepartie à louer son bien sûr une durée minimum de 6 ans et respecter certaines conditions. Effectivement en fonction de là où se situe le bien et plus particulièrement de la zone (zone A Bis, A ou B1), deux plafonds sont à prendre en compte : un plafond maximum des loyers et un plafond des revenus fiscaux de référence du locataire.

C’est le dispositif le plus utilisé, car il correspond le plus souvent aux foyers ayant une imposition comprise entre 3 000 et 6 000 €/an souhaitant se créer du patrimoine.

2. Le Malraux et le Monument Historique dans l’ancien

Le dispositif Malraux ou l’investissement en Monument Historique sont des dispositifs qui s'inscrivent dans la réhabilitation et dans la rénovation des actifs immobiliers déjà existants.

Dans le cadre du Malraux, les réductions d’impôts sont calculées à hauteur de 22 ou 30 % sur l’enveloppe des charges de rénovation et travaux dédiée à l’opération portant sur le bien et les parties communes. Le pourcentage est différent selon les zones d’éligibilité. En effet, les immeubles doivent se situer sur des sites patrimoniaux sauvegardés ou s’inscrire dans un plan de revalorisation de l’architecture déclaré d’utilité publique. et être loués a minima 9 ans.

Généralement réservés à ceux qui ont une lourde fiscalité, investissez dans l’immobilier en Malraux si vous avez un projet de placement à travers une de constitution (ou transmission) patrimoniale à long terme.

Basé sur le même principe, vous bénéficiez, grâce au dispositif Monument Historique, d’une déduction sans limite. En effet, déduisez l’intégralité des travaux sur l’ensemble de vos revenus imposables à travers ces types d’investissements locatifs. Ce dispositif s’adresse donc aux foyers ayant de hauts revenus, avec une Tranche marginale d’imposition supérieure à 40 %.

3. Le LMNP pour le meublé

Investir dans une location meublée non professionnelle est un statut permettant de générer des revenus non fiscalisés (par le système de l’amortissement). Effectivement, les revenus issus de ce statut rentrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Pour éviter les soucis de gestion, la solution immobilière la plus plébiscitée reste l’investissement en résidence de services (résidences étudiantes, senior, EPHAD, tourisme). Louez votre bien géré grâce à un bail commercial signé avec un gestionnaire et percevez des revenus mensuels de manière stable et pérenne dans le temps.

Pour être éligible à ce statut, les propriétaires doivent respecter les conditions suivantes : ne pas exercer cette activité à titre professionnel, l’ensemble des revenus locatifs en meublé ne doit pas dépasser 23 000 € / an et 50 % de vos revenus globaux. Si ces conditions ne sont pas respectées, l’investisseur passe automatiquement dans le régime LMP, le loueur en meublé professionnel.

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A propos de l'auteur Pierre-Alexandre Andrillon, Chef de Projet Patrimonial | 9 articles en ligne

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